Maison en indivision entre frère et sœur : gérer et sortir de l’indivision

Vous héritez d’une maison avec votre frère ou votre sœur et vous vous retrouvez en indivision ? Concrètement, cela signifie que vous êtes copropriétaires du bien à hauteur de vos quote-part respectives (généralement 50/50), sans division matérielle du bien. Aucun des coindivisaires ne peut disposer seul de la maison : toute décision importante (vente, travaux, location) nécessite l’accord unanime ou majoritaire selon les cas. Mais rassurez-vous : le principe fondamental du droit français stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (articles 815 et suivants du Code civil). Vous avez donc toujours une solution pour sortir de cette situation, même en cas de désaccord.

Les trois grandes options qui s’offrent à vous :

• Conserver la maison en organisant l’indivision (convention, occupation, gestion)
• Racheter la part de votre frère ou sœur pour devenir propriétaire unique
• Vendre la maison (ensemble, ou votre quote-part seule avec droit de priorité)

Ce que vous allez découvrir :

• Comment fonctionne concrètement l’indivision successorale
• Les règles de gestion et de décision entre coindivisaires
• Toutes les solutions pour sortir de l’indivision (amiables et judiciaires)
• Les démarches précises si vous voulez vendre ou racheter
• Comment débloquer la situation en cas de refus d’un coindivisaire

Comprendre ce qu’est l’indivision successorale

Lorsque vos parents décèdent et vous lèguent leur maison, vous et votre frère ou sœur devenez automatiquement copropriétaires indivis du bien. Cette situation d’indivision successorale naît dès l’ouverture de la succession, avant même le règlement complet de celle-ci.

Chaque coindivisaire détient une quote-part du bien : une fraction abstraite de l’ensemble. Si vous êtes deux héritiers à parts égales, vous possédez chacun 50% de la maison. Cette quote-part porte sur l’intégralité du bien, pas sur une partie matériellement identifiable. Contrairement à une copropriété classique où chacun possède un lot précis (appartement, cave, parking), l’indivision ne divise pas physiquement le bien.

Cette particularité crée des contraintes de gestion : vous ne pouvez pas décider seul de vendre, de louer, de faire des travaux importants, ou même d’occuper le bien de manière exclusive sans l’accord des autres coindivisaires. L’indivision impose une gestion collective, ce qui peut générer des tensions si les objectifs de chacun divergent.

L’indivision peut durer indéfiniment si aucun coindivisaire ne demande le partage. Certaines indivisions durent des décennies, mais cette situation reste précaire et source potentielle de conflits. D’où l’importance d’organiser rapidement l’indivision ou d’en sortir.

Les règles de décision et de gestion du bien indivis

Les décisions concernant la maison en indivision obéissent à des règles légales strictes qui protègent à la fois les droits de chacun et l’intérêt commun.

Les actes conservatoires (urgent pour préserver le bien) peuvent être pris par un seul coindivisaire : réparation de la toiture suite à une tempête, réparation d’une fuite importante, sécurisation d’une fenêtre cassée. Vous n’avez pas besoin de l’accord de votre frère ou sœur pour ces interventions urgentes, mais vous devez ensuite les en informer. Les frais sont supportés par l’indivision au prorata des quote-part.

Les actes d’administration (gestion courante) nécessitent l’accord de la majorité des deux tiers des quote-part : location du bien, travaux d’entretien non urgents, souscription d’une assurance habitation, signature d’un bail. Si vous détenez 50% chacun, aucun ne peut imposer seul ces décisions : il faut l’accord des deux. Si vous êtes trois héritiers avec 33% chacun, deux coindivisaires représentant 66% peuvent décider.

Les actes de disposition (vente, donation, hypothèque) exigent l’unanimité des coindivisaires. Vous ne pouvez pas vendre la maison si votre frère ou sœur s’y oppose. C’est la règle la plus protectrice mais aussi celle qui crée le plus de blocages.

En cas d’occupation exclusive du bien par l’un des coindivisaires, celui-ci doit en principe verser une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire. Si votre sœur habite seule dans la maison familiale pendant que vous vivez ailleurs, elle vous doit une indemnité correspondant à votre quote-part de la valeur locative du bien. Cette indemnité n’est due que si les autres coindivisaires la réclament et seulement à partir de la demande.

Organiser l’indivision avec une convention

Si vous souhaitez conserver la maison en indivision tout en sécurisant la situation, la convention d’indivision est l’outil juridique adapté. Ce contrat signé entre tous les coindivisaires organise la gestion du bien et prévient les conflits.

Une convention d’indivision peut fixer les règles d’occupation (qui habite la maison, à quelles conditions), les modalités de prise de décision (au-delà des règles légales), la répartition des charges (travaux, impôts, entretien), et les conditions de sortie de l’indivision. Elle peut aussi désigner un gérant chargé d’accomplir certains actes au nom de tous les coindivisaires.

La convention peut être conclue pour une durée déterminée (maximum 5 ans renouvelable) ou indéterminée. Dans tous les cas, elle doit être rédigée par écrit, et il est fortement conseillé de la faire établir par un notaire. Si la convention porte sur un bien immobilier et dépasse 5 ans, elle doit obligatoirement être publiée au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers.

La convention d’indivision offre une stabilité : pendant sa durée, aucun coindivisaire ne peut demander le partage (sauf justes motifs). Cela permet de gérer sereinement le bien sans la menace permanente d’une vente forcée. C’est une solution pertinente si vous souhaitez tous garder la maison pour quelques années (résidence secondaire familiale, investissement locatif commun, attente que les enfants grandissent).

Les coûts d’une convention d’indivision sont modérés : comptez environ 300 à 500 euros de frais de notaire pour une convention simple, plus les frais de publication si nécessaire.

Racheter la part de votre frère ou sœur

Si vous souhaitez garder la maison et devenir propriétaire unique, vous pouvez racheter la quote-part de votre frère ou sœur. Cette opération met fin à l’indivision et vous donne la pleine propriété du bien.

Le rachat de parts nécessite l’accord du coindivisaire vendeur. Vous devez vous entendre sur le prix, qui correspond généralement à la valeur vénale de la maison multipliée par la quote-part rachetée. Si la maison vaut 300 000 euros et que votre sœur détient 50%, vous devrez lui verser 150 000 euros. Cette somme s’appelle la soulte.

Pour fixer le prix, deux méthodes : soit vous vous mettez d’accord à l’amiable sur la valeur du bien (en vous appuyant éventuellement sur une estimation d’agence ou de notaire), soit vous mandatez un expert immobilier qui établira une évaluation contradictoire. L’expertise coûte entre 1 000 et 2 500 euros selon la complexité du bien, et peut être partagée entre les coindivisaires.

L’acte de rachat de parts doit être établi par un notaire. Vous payerez des frais de notaire calculés comme pour une vente immobilière classique : environ 7 à 8% du montant de la soulte (droits d’enregistrement et émoluments du notaire). Si vous rachetez 150 000 euros de parts, comptez environ 10 000 à 12 000 euros de frais.

Si vous ne disposez pas de la liquidité nécessaire pour payer la soulte comptant, vous pouvez solliciter un prêt bancaire. Les banques financent les rachats de parts indivises, généralement dans les mêmes conditions qu’un achat immobilier classique. Vous devrez justifier de revenus suffisants et apporter un apport personnel si nécessaire.

Checklist si vous voulez racheter la part de votre frère ou sœur

• [ ] Obtenir l’accord de principe du coindivisaire pour le rachat
• [ ] Faire évaluer le bien (estimation amiable ou expertise contradictoire)
• [ ] Calculer le montant de la soulte (valeur × quote-part à racheter)
• [ ] Vérifier votre capacité de financement (épargne + emprunt possible)
• [ ] Consulter un notaire pour préparer l’acte de rachat
• [ ] Faire une simulation de prêt auprès de plusieurs banques si besoin
• [ ] Calculer les frais totaux : soulte + frais de notaire (7-8%) + frais de dossier bancaire
• [ ] Signer l’acte de rachat chez le notaire en présence de tous les coindivisaires
• [ ] Obtenir la mainlevée de l’indivision et l’inscription de votre pleine propriété au service de publicité foncière

Vendre la maison en indivision

Si aucun coindivisaire ne souhaite ou ne peut racheter les parts des autres, la vente du bien indivis est souvent la solution la plus simple pour sortir de l’indivision. Le produit de la vente est ensuite partagé entre les coindivisaires au prorata de leurs quote-part.

Vente amiable avec accord unanime : Si vous et votre frère ou sœur êtes d’accord pour vendre, la procédure est identique à une vente immobilière classique. Vous mandatez ensemble un agent immobilier ou vendez directement, vous fixez le prix de vente, et vous signez tous deux l’acte de vente chez le notaire. Chacun reçoit ensuite sa part du produit de la vente (50% chacun si vous détenez des quotes-parts égales), déduction faite des frais de vente et des dettes éventuelles de l’indivision.

Tous les coindivisaires doivent signer l’acte de vente. Si l’un d’eux est absent ou empêché, il peut donner procuration à un autre coindivisaire ou à un tiers pour signer en son nom. La procuration doit être authentique (établie devant notaire) pour un acte de vente immobilier.

Vente forcée en cas de blocage : Si votre frère ou sœur refuse de vendre alors que vous souhaitez sortir de l’indivision, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la licitation (vente forcée du bien). Le juge ordonnera la vente aux enchères publiques ou de gré à gré selon ce qui sert le mieux les intérêts des coindivisaires. Cette procédure s’appuie sur le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

La licitation peut se faire aux enchères publiques (vente à l’audience du tribunal) ou par adjudication sur licitation (le notaire organise la vente). Les coindivisaires peuvent eux-mêmes enchérir pour racheter le bien. Cette procédure prend généralement 12 à 24 mois et génère des frais importants (avocat, huissier, frais de vente), mais elle permet de débloquer une situation inextricable.

Le juge ne peut refuser le partage que si la vente risque de causer un préjudice excessif à l’un des coindivisaires (par exemple si un coindivisaire handicapé occupe le bien et n’a aucun autre logement), et seulement temporairement.

Checklist si vous voulez vendre la maison

• [ ] Vérifier l’accord de tous les coindivisaires pour la vente amiable
• [ ] Faire réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
• [ ] Faire estimer le bien par plusieurs professionnels pour fixer un prix de vente réaliste
• [ ] Choisir un mode de vente (agence immobilière, notaire, vente directe)
• [ ] Signer ensemble le mandat de vente (tous les coindivisaires)
• [ ] Désigner un coindivisaire ou le notaire comme interlocuteur principal pour les visites
• [ ] Vérifier que tous les coindivisaires pourront être présents à la signature (ou donner procuration)
• [ ] Régler toutes les dettes de l’indivision avant la vente (impôts, charges, travaux)
• [ ] Prévoir le partage du produit de vente selon les quote-part de chacun
• [ ] En cas de refus d’un coindivisaire : consulter un avocat pour engager une procédure de licitation

Vendre sa quote-part à un tiers

Vous pouvez aussi vendre uniquement votre quote-part (votre part indivise de 50% par exemple) à un tiers, sans l’accord de votre frère ou sœur. C’est une vente de quote-part. Attention : cette solution est rarement avantageuse.

La vente de quote-part ne porte pas sur le bien lui-même mais sur vos droits dans l’indivision. L’acquéreur devient coindivisaire à votre place et se retrouve en indivision avec votre frère ou sœur. Cette perspective rebute la plupart des acheteurs potentiels, ce qui rend la vente très difficile et se traduit par une décote importante (souvent 30 à 50% de la valeur théorique de la quote-part).

Les autres coindivisaires bénéficient d’un droit de priorité : vous devez leur notifier votre intention de vendre votre quote-part par acte d’huissier, en indiquant le prix et les conditions de vente. Ils disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de priorité et racheter votre quote-part aux conditions proposées. Si votre frère ou sœur exerce ce droit, vous devez leur vendre en priorité. Si personne ne répond dans le délai d’un mois, vous pouvez vendre à un tiers.

La vente de quote-part est donc une solution de dernier recours, utilisée surtout pour faire pression sur un coindivisaire récalcitrant : la menace de faire entrer un tiers dans l’indivision pousse souvent le coindivisaire à accepter soit la vente globale du bien, soit le rachat de votre quote-part à un prix raisonnable.

Tableau comparatif des solutions pour sortir de l’indivision

Gérer les charges et les impôts pendant l’indivision

Pendant toute la durée de l’indivision, les coindivisaires doivent assumer ensemble les charges liées au bien : taxe foncière, assurance habitation, travaux d’entretien, charges de copropriété si la maison est en copropriété. Chaque coindivisaire est redevable de ces charges au prorata de sa quote-part.

La taxe foncière peut être établie au nom d’un seul coindivisaire ou de tous solidairement. Si vous recevez seul l’avis d’imposition, vous pouvez en réclamer le remboursement partiel à votre frère ou sœur à hauteur de leur quote-part. Conservez tous les justificatifs de paiement.

Si l’un des coindivisaires refuse de payer sa part des charges, les autres peuvent les avancer et réclamer ensuite le remboursement, éventuellement par voie judiciaire. Ces créances peuvent être déduites de la quote-part du coindivisaire défaillant lors du partage final.

L’indemnité d’occupation due par le coindivisaire qui occupe seul le bien peut être compensée avec sa part de charges et d’impôts. Si votre sœur habite la maison et doit une indemnité de 500 euros par mois, mais que la taxe foncière de 1 200 euros vous incombe pour moitié (600 euros), elle peut déduire sa dette d’indemnité de sa part de taxe foncière.

Recours en cas de blocage d’un coindivisaire

Votre frère ou sœur refuse catégoriquement toute solution (vente, rachat, convention) ? Plusieurs recours existent pour débloquer la situation.

La médiation familiale : Avant toute action judiciaire, tentez une médiation familiale. Un médiateur neutre aide à trouver un terrain d’entente. La médiation coûte entre 60 et 150 euros par séance, souvent partagés entre les participants, et peut débloquer des situations émotionnellement tendues où le conflit dépasse la simple question patrimoniale.

L’action en partage judiciaire : Si aucune solution amiable n’est possible, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire d’une action en partage. Le juge ordonnera le partage de l’indivision, généralement par la vente du bien (licitation). Cette procédure est longue mais efficace : elle aboutit toujours à la sortie de l’indivision, même contre la volonté d’un coindivisaire.

La désignation d’un mandataire judiciaire : Si la gestion du bien est paralysée par les désaccords (travaux urgents non réalisés, impôts impayés), le juge peut désigner un mandataire successoral chargé d’accomplir certains actes au nom de tous les coindivisaires : vente du bien, réalisation de travaux, perception des loyers. Cette mesure protège le patrimoine indivis et accélère la résolution du conflit.

L’autorisation judiciaire de vendre : Dans certains cas d’urgence (péril imminent du bien, charges trop lourdes), un coindivisaire peut demander au juge l’autorisation de vendre le bien malgré le refus des autres. Cette autorisation reste exceptionnelle et n’est accordée que si le maintien de l’indivision cause un préjudice manifeste.

Anticiper et prévenir les conflits en indivision

La meilleure stratégie reste la prévention. Dès le règlement de la succession, organisez une réunion entre coindivisaires pour exprimer les souhaits de chacun : qui veut garder la maison ? Qui veut vendre ? Qui a les moyens de racheter ? Cette discussion franche évite des années de malentendus.

Rédigez rapidement une convention d’indivision, même sommaire, qui acte les décisions prises : occupation du bien, répartition des charges, calendrier de sortie de l’indivision. Cet écrit évite que les positions n’évoluent au gré des circonstances et sécurise tout le monde.

Si l’un des coindivisaires occupe le bien, formalisez cette occupation par écrit : durée prévue, indemnité d’occupation ou non, prise en charge des travaux et charges. Sans formalisation, les rancœurs s’accumulent (« elle profite de la maison gratuitement », « il ne paie jamais sa part »).

Faites un point régulier, au moins une fois par an, sur la situation de l’indivision : état du bien, charges payées, souhaits d’évolution. Cette communication régulière prévient les tensions et permet d’ajuster les décisions si la situation de l’un des coindivisaires change (mutation professionnelle, besoin de liquidités, projet immobilier).

Enfin, n’attendez pas qu’un conflit s’envenime pour consulter un notaire ou un avocat. Un conseil juridique préventif coûte quelques centaines d’euros et peut vous éviter des années de procédure et des dizaines de milliers d’euros de frais.

Optimiser la sortie d’indivision selon votre situation

Chaque situation familiale est unique et nécessite une approche adaptée. Si les relations sont bonnes et que l’un de vous souhaite conserver la maison, privilégiez le rachat de parts amiable avec un prix équitable déterminé par expertise. Cette solution préserve les liens familiaux et offre une issue rapide.

Si personne ne peut ou ne veut garder le bien, organisez une vente amiable en vous accordant sur un prix plancher acceptable pour tous. Choisissez ensemble l’agent immobilier ou le notaire chargé de la vente, et déléguez à l’un d’entre vous (ou au professionnel) la gestion des visites pour simplifier la démarche.

En cas de désaccord persistant mais rationnel (différence d’appréciation sur la valeur du bien, calendrier de vente divergent), faites intervenir un médiateur ou un expert pour trancher objectivement. La plupart des conflits patrimoniaux se résolvent lorsque les chiffres sont posés clairement par un tiers neutre.

Si le blocage est émotionnel ou irrationnel (refus de principe de vendre la maison familiale, rancune ancienne, volonté de nuire), n’hésitez pas à engager rapidement une procédure judiciaire. Attendre ne fera qu’envenimer la situation et prolonger une indivision coûteuse et source de stress. Le juge tranchera et imposera une solution, généralement la vente, qui mettra fin définitivement à l’indivision.

Sortir d’une indivision entre frère et sœur demande dialogue, méthode et parfois fermeté, mais c’est toujours possible grâce aux dispositifs légaux qui protègent le droit de chacun à ne pas rester indéfiniment lié à un bien commun.

Chloé

Je m’appelle Chloé Robin et je rédige des contenus pratiques et accessibles sur Digradio-Nordvendée.fr. J’aborde l’actualité, la vie pro, la finance du quotidien et l’immobilier avec une approche simple : clarifier, comparer et aider à décider. Mon objectif est de proposer des articles utiles, structurés et directement actionnables.