Le DPE est-il obligatoire pour une location ? Obligations et exceptions en 2026
Oui, le DPE est obligatoire pour louer un logement en France. Depuis 2007, tout bailleur doit fournir un diagnostic de performance énergétique valide, annexé au bail dès sa signature. Ce document informe le locataire sur la consommation énergétique du bien et fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT). Sans DPE, le bail reste valide mais le propriétaire s’expose à des sanctions et le locataire peut demander réparation.
Dans cet article :
- Cadre légal et obligation de transmission
- Validité et mise à jour du DPE
- Affichage obligatoire dans les annonces
- Exceptions au DPE location obligatoire
- Lien entre DPE et décence énergétique
- Recours en cas de manquement
Quand le DPE doit-il être fourni au locataire ?
Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au bail de location dès la signature du contrat. Cette obligation s’applique à la première location comme au renouvellement du bail. Le DPE fait partie intégrante du DDT (dossier de diagnostic technique) qui regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires.
Le propriétaire doit remettre ce document avant que le locataire ne s’engage. En pratique, le DPE est présenté lors des visites et joint au contrat de location lors de sa conclusion. Aucune location ne peut être conclue légalement sans que le locataire ait accès à cette information.
Si le bail est renouvelé et que le DPE est encore valide, il n’est pas nécessaire d’en réaliser un nouveau. En revanche, si le diagnostic a expiré au moment du renouvellement, le bailleur doit obligatoirement faire établir un nouveau DPE avant la signature.
Quelle est la durée de validité du DPE pour une location ?
La validité du DPE est de 10 ans à compter de sa date d’établissement. Un diagnostic réalisé en janvier 2024 reste donc valable jusqu’en janvier 2034, sauf réforme législative modifiant cette durée.
Attention toutefois : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont devenus invalides depuis le 1er janvier 2025. Cette mesure fait suite à la réforme du DPE de 2021 qui a harmonisé la méthode de calcul. Les propriétaires concernés ont dû faire réaliser un nouveau diagnostic selon la méthode actualisée pour continuer à louer leur bien légalement.
Pour vérifier si votre DPE est toujours valide :
- DPE réalisé avant 2018 : invalide depuis plusieurs années
- DPE réalisé entre janvier 2018 et juin 2021 : invalide depuis janvier 2025
- DPE réalisé depuis juillet 2021 : valable 10 ans
Cette règle de validité garantit que les informations transmises au locataire correspondent aux normes de calcul les plus récentes et reflètent fidèlement la performance énergétique du logement.
Le DPE doit-il figurer dans l’annonce de location ?
Oui, l’étiquette énergie et l’étiquette climat doivent obligatoirement apparaître dans toute annonce de location, qu’elle soit diffusée en ligne, en agence ou dans la presse. Cette obligation vise à informer les candidats locataires avant même la visite du logement.
L’annonce doit préciser :
- La classe énergétique (de A à G) pour la consommation d’énergie
- La classe climat (de A à G) pour les émissions de gaz à effet de serre
- Le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie (fourchette)
Depuis 2022, il est également interdit de mentionner « logement à consommation énergétique excessive » dans les annonces sans préciser la classe énergétique exacte. Cette formule vague était utilisée pour masquer de mauvaises performances énergétiques, notamment pour les passoires thermiques classées F ou G.
Le non-respect de cette obligation d’affichage dans l’annonce constitue une pratique commerciale trompeuse passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique.
Quelles sont les exceptions au DPE location obligatoire ?
Certains logements bénéficient d’une exception au DPE location obligatoire, mais ces cas restent très limités :
Locations de courte durée (moins de 4 mois par an) : les meublés touristiques, locations saisonnières ou résidences secondaires louées moins de quatre mois dans l’année ne nécessitent pas de DPE. Cette exception ne s’applique qu’aux locations ponctuelles, jamais à une résidence principale.
Bâtiments indépendants de moins de 50 m² : certaines constructions provisoires, ateliers ou annexes non destinés à l’habitation principale peuvent être dispensés. Toutefois, dès qu’un bien est proposé comme logement, même petit, le DPE redevient généralement obligatoire.
Monuments historiques : les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques peuvent, sous conditions, être exemptés de DPE. Cette dérogation reste rare et encadrée.
Constructions sans système de chauffage fixe : les bâtiments agricoles, hangars ou locaux sans installation de chauffage permanent ne sont pas soumis au DPE. Mais un logement, même sans chauffage, doit disposer d’un diagnostic depuis la réforme.
En dehors de ces cas précis, le DPE est systématiquement obligatoire pour toute mise en location d’un bien à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un studio ou d’une chambre dans une colocation.
DPE et décence énergétique : quelles interdictions de louer ?
Le DPE ne sert pas uniquement à informer : il détermine désormais si un logement peut légalement être loué ou non. La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’interdiction de louer les passoires énergétiques.
Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (les pires passoires de classe G).
Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction complète de louer tous les logements classés G. Les baux en cours peuvent continuer jusqu’à leur terme, mais aucun nouveau bail ou renouvellement n’est autorisé pour ces biens.
À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits à la location.
À partir du 1er janvier 2034 : ce sera au tour des logements classés E de devenir non louables.
Un logement ne respectant pas le critère de décence énergétique ne peut plus être proposé sur le marché locatif. Le locataire en place dans un logement devenu indécent peut exiger du propriétaire qu’il réalise des travaux de rénovation énergétique. En cas de refus, il peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal pour faire valoir ses droits.
Cette évolution transforme le DPE en véritable document opposable : un mauvais classement empêche purement et simplement la mise en location, contraignant les bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation.
Que risque le propriétaire sans DPE valide ?
Le bailleur qui loue sans fournir un DPE valide annexé au bail s’expose à plusieurs sanctions. Même si le bail reste juridiquement valable, le locataire dispose de plusieurs recours.
Sanctions financières : le propriétaire peut être condamné à verser des dommages-intérêts au locataire pour manquement à son obligation d’information. Le montant varie selon le préjudice subi, notamment si le locataire découvre après signature que le logement consomme beaucoup plus d’énergie que prévu.
Annulation de clauses : en l’absence de DPE, certaines clauses du bail peuvent être contestées. Par exemple, le locataire pourrait refuser une augmentation de loyer au motif que le bailleur n’a pas respecté ses obligations légales.
Action en justice : le locataire peut saisir le tribunal pour contraindre le propriétaire à produire le DPE. Dans certains cas, il peut également demander une réduction de loyer si le diagnostic révèle une performance énergétique bien inférieure à ce qui était annoncé verbalement.
Présomption de classe G : depuis 2021, l’absence de mention du DPE dans l’annonce fait présumer que le logement est classé G, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une passoire énergétique. Cette présomption peut jouer en faveur du locataire en cas de litige.
Pour le propriétaire, fournir un diagnostic de performance énergétique valide dès la signature du bail n’est donc pas une simple formalité, mais une protection juridique indispensable.
Comment contester un DPE erroné ?
Si le locataire estime que le DPE fourni ne correspond pas à la réalité du logement, plusieurs options s’offrent à lui. Un DPE erroné peut sous-estimer la consommation réelle, trompant ainsi le locataire sur les charges à prévoir.
Le locataire peut d’abord contacter le diagnostiqueur qui a réalisé le DPE pour signaler l’anomalie. Tout diagnostiqueur certifié dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle et peut être tenu de refaire le diagnostic gratuitement en cas d’erreur manifeste.
En cas de désaccord persistant, le locataire peut demander une contre-expertise en faisant appel à un autre diagnostiqueur certifié. Si cette nouvelle analyse confirme une erreur importante, les frais peuvent être réclamés au propriétaire.
Le locataire peut également saisir la commission de conciliation départementale pour tenter une résolution amiable du litige. Si la conciliation échoue, il reste la possibilité de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir réparation.
Dans tous les cas, un DPE manifestement incorrect peut constituer un vice du consentement si le locataire prouve qu’il n’aurait pas signé le bail en connaissance de la véritable performance énergétique. Cette situation reste cependant exceptionnelle et nécessite des preuves solides (factures d’énergie anormalement élevées, écarts flagrants avec la classe annoncée, etc.).
Propriétaire ou locataire : qui paie le DPE en location ?
Le coût du diagnostic de performance énergétique est toujours à la charge du propriétaire, jamais du locataire. C’est une obligation du bailleur au même titre que les autres diagnostics du DDT (amiante, plomb, électricité, gaz, etc.).
Le prix d’un DPE varie généralement entre 100 et 250 € selon la superficie du logement, sa localisation et le diagnostiqueur choisi. Ce tarif couvre le déplacement du professionnel, l’analyse du bien, les mesures nécessaires et la rédaction du rapport.
Le propriétaire ne peut en aucun cas répercuter ce coût sur le locataire, ni lors de la signature du bail, ni par une clause contractuelle, ni par une augmentation du dépôt de garantie. Toute tentative de faire payer le DPE au locataire serait considérée comme une clause abusive et donc nulle de plein droit.
En revanche, si le locataire demande volontairement une contre-expertise pour contester le DPE fourni et que cette analyse confirme finalement l’exactitude du diagnostic initial, il devra assumer les frais de cette contre-expertise.
DPE collectif ou individuel pour les appartements ?
Dans les immeubles en copropriété, deux options existent : le DPE individuel pour chaque logement ou le DPE collectif pour l’ensemble du bâtiment. Seul le DPE individuel est valable pour annexer au bail de location.
Le DPE collectif fournit une vision globale de la performance énergétique de l’immeuble mais ne peut se substituer au diagnostic individuel obligatoire. Même si la copropriété dispose d’un DPE collectif, le propriétaire bailleur doit faire réaliser un DPE spécifique à son appartement.
Ce DPE individuel prend en compte :
- Les caractéristiques propres au logement (orientation, étage, surface vitrée)
- Le système de chauffage et de production d’eau chaude
- L’isolation spécifique si des travaux ont été réalisés dans l’appartement
- La consommation réelle liée aux équipements installés
Un appartement peut ainsi obtenir une meilleure classe énergétique que l’immeuble dans son ensemble si le propriétaire a entrepris des travaux d’isolation ou installé des équipements performants. À l’inverse, un logement mal exposé ou mal isolé peut afficher une classe inférieure à la moyenne du bâtiment.
Cette distinction entre DPE collectif et individuel garantit que le locataire dispose d’une information précise sur le logement qu’il s’apprête à occuper, et non d’une simple moyenne applicable à l’immeuble.
Rénovation énergétique : obligations après signature du bail
Une fois le bail signé avec un DPE valide, le propriétaire peut-il être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique ? La réponse dépend de la classe énergétique du logement et de son évolution réglementaire.
Pour les logements actuellement classés G (et bientôt F puis E), le propriétaire devra obligatoirement effectuer des travaux s’il souhaite continuer à louer le bien après l’échéance d’interdiction. Le locataire en place peut exiger ces travaux dès que le logement devient non conforme au critère de décence énergétique.
Si le bailleur refuse, le locataire peut :
- Saisir la commission de conciliation départementale
- Demander au tribunal de contraindre le propriétaire aux travaux
- Solliciter une réduction de loyer proportionnelle au manquement
- Dans les cas extrêmes, suspendre le paiement du loyer (avec autorisation judiciaire)
Les travaux de rénovation doivent permettre au logement d’atteindre au minimum la classe E. Le propriétaire ne peut expulser le locataire pour réaliser ces travaux que si leur nature l’exige absolument et moyennant le respect d’un préavis et, le cas échéant, le versement d’une indemnité.
Cette obligation de mise aux normes transforme profondément le marché locatif : un DPE médiocre n’est plus seulement une information, c’est un engagement implicite du propriétaire à améliorer la performance énergétique sous peine de perdre le droit de louer son bien.
Je m’appelle Chloé Robin et je rédige des contenus pratiques et accessibles sur Digradio-Nordvendée.fr. J’aborde l’actualité, la vie pro, la finance du quotidien et l’immobilier avec une approche simple : clarifier, comparer et aider à décider. Mon objectif est de proposer des articles utiles, structurés et directement actionnables.