J’ai signé un compromis de vente mais je regrette : puis-je annuler ?

Oui, vous pouvez annuler votre compromis de vente sans justification ni pénalité si vous agissez dans les 10 jours calendaires suivant sa signature. Passé ce délai, l’annulation devient beaucoup plus complexe et coûteuse, sauf si une condition suspensive (notamment le refus de prêt) vous protège. Votre marge de manœuvre dépend donc entièrement de votre situation temporelle et contractuelle.

Votre situation détermine vos options :

• Vous êtes dans les 10 jours → rétractation libre et gratuite
• Vous êtes après les 10 jours mais avant l’obtention du prêt → invoquer le refus de prêt si vous avez cette condition suspensive
• Vous êtes hors délai sans condition suspensive applicable → risque de perdre le dépôt de garantie et de payer une clause pénale

Ce que vous allez découvrir :

• Le mécanisme exact du délai de rétractation de 10 jours
• Comment exercer votre droit de rétractation légalement
• Les conditions suspensives qui peuvent vous sauver après le délai
• Les conséquences financières d’un abandon de compromis
• La chronologie précise à respecter pour sécuriser votre sortie

Le délai de rétractation : votre bouée de sauvetage pendant 10 jours

La loi accorde à tout acquéreur (particulier) un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la première présentation de la lettre recommandée contenant le compromis de vente. C’est le délai de rétractation, aussi appelé délai SRU en référence à la loi Solidarité et Renouvellement Urbain qui l’a instauré.

Attention au calcul précis du délai : il ne court pas à partir de la signature du compromis, mais à partir de la réception de la notification du compromis par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous avez signé le compromis le lundi 10, et que le notaire vous a envoyé la LRAR le mardi 11, que vous l’avez reçue le jeudi 13, votre délai court à partir du jeudi 13 et expire le dimanche 23 à minuit. Les 10 jours sont des jours calendaires, donc incluent les week-ends et jours fériés.

Pendant ce délai, vous pouvez vous rétracter pour n’importe quelle raison, même un simple changement d’avis, sans avoir à vous justifier. Vous récupérez votre dépôt de garantie (ou séquestre) versé au notaire dans les 21 jours suivant votre rétractation. Aucune pénalité, aucune clause pénale ne peut s’appliquer si vous respectez les formes et délais légaux.

Ce droit de rétractation est d’ordre public : aucune clause du compromis ne peut le supprimer, le réduire, ou le soumettre à condition. Même si le compromis mentionne « l’acquéreur renonce à son droit de rétractation », cette clause est nulle et vous conservez vos 10 jours.

Le droit de rétractation ne s’applique qu’aux acquéreurs particuliers, pas aux professionnels de l’immobilier. Si vous achetez pour votre activité professionnelle (marchand de biens, SCI), vous ne bénéficiez pas de ce délai. Mais pour un achat d’habitation ou d’investissement locatif en tant que particulier, vous en bénéficiez systématiquement.

Comment exercer légalement votre droit de rétractation

La rétractation doit impérativement être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Aucune autre forme n’est valable : ni courrier simple, ni email, ni remise en main propre au notaire. La date de la poste (cachet) fait foi : si votre lettre est postée le dernier jour du délai (jour 10), votre rétractation est valable même si elle n’arrive chez le destinataire que plusieurs jours plus tard.

À qui envoyer la lettre de rétractation ? Adressez-la au notaire chargé de la vente, qui est généralement le séquestre du dépôt de garantie. Envoyez également une copie au vendeur par courtoisie, mais seul l’envoi au notaire a une valeur juridique. Conservez précieusement l’accusé de réception de La Poste comme preuve.

Contenu de la lettre de rétractation : Restez sobre et factuel. Mentionnez vos nom, prénom, adresse, la date de signature du compromis, l’adresse du bien concerné, et votre volonté expresse de vous rétracter. Inutile de justifier votre décision. Datez et signez la lettre. Voici un exemple simple :

« Madame, Monsieur, Par la présente, je vous informe que j’exerce mon droit de rétractation concernant le compromis de vente signé le [date] portant sur le bien situé [adresse complète du bien]. Je vous remercie de procéder à la restitution du dépôt de garantie versé en séquestre. Cordialement, [Signature] »

N’indiquez pas de motif, ne vous justifiez pas, ne proposez pas de négociation. Une rétractation est un acte unilatéral qui ne nécessite aucun accord du vendeur ou du notaire. Dès réception de votre lettre, le compromis est réputé nul et vous êtes libéré de toute obligation.

Après votre rétractation, le notaire dispose d’un délai de 21 jours maximum pour vous restituer le dépôt de garantie que vous aviez versé (généralement 5 à 10% du prix de vente). Cette restitution s’effectue sans retenue ni frais. Si le notaire ne respecte pas ce délai, vous pouvez le mettre en demeure et réclamer des intérêts de retard.

Timeline : les dates clés après la signature du compromis

Jour 0 – Signature du compromis : Vous signez le compromis de vente et versez le dépôt de garantie au notaire. Le compromis mentionne les conditions suspensives, notamment la condition suspensive de prêt si vous achetez à crédit.

Jour 1 à 3 – Notification : Le notaire vous envoie (s’il ne l’a pas déjà fait le jour même) le compromis par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est la réception de cette lettre qui déclenche le délai de rétractation, pas la signature.

Jour J (réception LRAR) → Jour J+10 – Délai de rétractation : Vous disposez de 10 jours calendaires à compter de la première présentation de la LRAR pour vous rétracter librement. Toute lettre de rétractation postée au plus tard le jour J+10 (cachet de La Poste faisant foi) est valable.

Jour J+21 – Restitution du dépôt : Si vous vous êtes rétracté, le notaire doit vous restituer votre dépôt de garantie au plus tard 21 jours après réception de votre lettre de rétractation.

Jusqu’à la date limite de la condition suspensive de prêt : Si vous êtes hors délai de rétractation mais que la condition de prêt court encore (généralement 30 à 60 jours après signature), vous pouvez encore faire échouer le compromis en prouvant que votre demande de prêt a été refusée. Attention : vous devez avoir réellement sollicité un prêt et essuyé des refus documentés, sinon vous tombez sous le coup de la clause pénale.

À l’échéance de toutes les conditions suspensives : Si aucune condition suspensive ne se réalise et que vous n’avez pas exercé votre rétractation, le compromis devient définitif. Vous ne pouvez plus l’annuler sans perdre votre dépôt de garantie et potentiellement payer une clause pénale.

Signature de l’acte authentique : Généralement 2 à 3 mois après le compromis. À cette date, la vente devient définitive et irrévocable. Impossible de revenir en arrière après la signature de l’acte notarié.

Les conditions suspensives : votre planche de salut après les 10 jours

Si le délai de rétractation est écoulé, votre seule issue légale pour annuler le compromis sans pénalité est la non-réalisation d’une condition suspensive inscrite dans le compromis de vente. Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la validité du contrat. Si l’événement ne se produit pas, le compromis est caduc automatiquement.

La condition suspensive de prêt : la plus fréquente

Presque tous les compromis de vente comportent une condition suspensive de prêt (ou condition suspensive de prêt) lorsque l’acquéreur finance son achat à crédit. Cette clause stipule que la vente ne se réalisera que si l’acquéreur obtient le prêt bancaire mentionné dans le compromis (montant, durée, taux maximum).

Pour que cette condition joue en votre faveur, vous devez avoir réellement sollicité un ou plusieurs établissements bancaires, et obtenu des refus. Vous ne pouvez pas simplement « ne pas demander de prêt » ou saboter volontairement vos démarches pour faire caduquer le compromis : ce serait une mauvaise foi manifeste, sanctionnable par la clause pénale.

Démarches à effectuer : Dans les jours suivant la signature du compromis, déposez des demandes de prêt auprès de plusieurs banques (au moins 3 pour montrer votre bonne foi). Conservez tous les justificatifs : accusés de réception de dossier, courriers de refus, simulations. Si toutes les banques refusent votre demande, informez immédiatement le notaire par LRAR en joignant les refus de prêt. Le compromis devient caduc, et vous récupérez votre dépôt de garantie sans pénalité.

Attention aux pièges : Si une banque vous accorde le prêt demandé, même si les conditions sont légèrement moins favorables que prévu, vous ne pouvez plus invoquer la condition de prêt pour annuler. Certains compromis prévoient des marges de tolérance (taux maximum acceptable par exemple). Si le prêt obtenu respecte ces critères, vous êtes engagé.

Ne comptez pas sur un refus de prêt si vous avez une excellente situation financière, un apport conséquent, et que le montant du prêt est raisonnable par rapport à vos revenus. Les banques accepteront probablement votre dossier, et vous ne pourrez pas annuler via cette condition.

Autres conditions suspensives possibles

Le compromis peut contenir d’autres conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, annulent la vente sans pénalité :

• Obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux : si vous achetez pour rénover et que le permis est refusé, le compromis devient caduc
• Purge du droit de préemption : si la commune ou un locataire exerce son droit de préemption, vous êtes libéré
• Non-publication de servitudes : si une servitude importante est découverte après signature et qu’une clause le prévoit
• Vente d’un bien actuel : si le compromis est conditionné à la vente de votre logement actuel et que cette vente échoue

Vérifiez attentivement votre compromis pour identifier toutes les conditions suspensives applicables et leurs dates d’échéance. Ne laissez passer aucune de ces échéances si vous souhaitez annuler : la non-réalisation de la condition doit être constatée avant la date limite inscrite au compromis.

Tableau : issues possibles selon votre situation

Conséquences financières d’une annulation hors délai légal

Si vous souhaitez annuler le compromis après le délai de rétractation et sans pouvoir invoquer une condition suspensive, vous vous exposez à des conséquences financières lourdes prévues au compromis.

Perte du dépôt de garantie : Le dépôt de garantie (généralement 5 à 10% du prix de vente, soit 10 000 à 20 000 euros pour une vente à 200 000 euros) versé au notaire en séquestre reste acquis au vendeur à titre de dédommagement. Ce dépôt ne vous sera pas restitué.

Clause pénale : La plupart des compromis contiennent une clause pénale qui prévoit le versement d’une indemnité forfaitaire au vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur. Cette clause pénale s’élève généralement à 10% du prix de vente. Si le dépôt de garantie était de 10%, la clause pénale est considérée comme exécutée par la perte du dépôt. Mais si le dépôt était inférieur (par exemple 5%), vous devrez verser les 5% restants.

Dommages et intérêts supplémentaires : Si le vendeur prouve un préjudice supérieur à la clause pénale (par exemple, il avait lui-même acheté un autre bien en comptant sur votre vente, et subit des pénalités), il peut réclamer des dommages et intérêts complémentaires devant le tribunal. Ces situations sont rares mais possibles.

Face à ces conséquences, certains acquéreurs tentent de négocier avec le vendeur une annulation amiable du compromis moyennant une indemnité réduite. C’est possible si le vendeur est compréhensif ou a déjà trouvé un autre acheteur. Proposez par exemple de renoncer à votre dépôt de garantie sans payer la clause pénale complète. Mais le vendeur n’a aucune obligation d’accepter : il peut légitimement exiger l’application intégrale des pénalités contractuelles.

Que faire concrètement si vous regrettez aujourd’hui

1. Vérifiez immédiatement où vous en êtes dans les délais : Retrouvez l’accusé de réception de la LRAR du compromis. Comptez 10 jours calendaires à partir de la date de première présentation. Si vous êtes encore dans les 10 jours, agissez immédiatement : rédigez votre lettre de rétractation ce soir même et postez-la demain en recommandé avec accusé de réception.

2. Si vous êtes hors délai de rétractation : Relisez attentivement le compromis pour identifier les conditions suspensives et leurs dates d’échéance. Si une condition suspensive de prêt est en cours, évaluez honnêtement vos chances d’obtenir un refus bancaire. Si votre situation financière rend un refus peu probable, préparez-vous soit à aller au bout de la vente, soit à assumer les conséquences financières d’un abandon.

3. Contactez le notaire : Exposez-lui votre situation. Le notaire n’est pas là pour vous juger mais pour sécuriser la transaction. Il vous rappellera vos obligations contractuelles et les conséquences d’une annulation, mais il pourra aussi explorer des solutions (report de signature, négociation avec le vendeur, vérification de conditions suspensives applicables).

4. Tentez une négociation amiable avec le vendeur : Si les délais légaux sont dépassés, contactez le vendeur (directement ou via le notaire) pour expliquer votre situation. Certains vendeurs préfèrent récupérer rapidement leur bien et chercher un nouvel acquéreur plutôt que d’entamer une procédure contentieuse longue. Proposez une annulation négociée avec un dédommagement raisonnable.

5. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier : Si les enjeux financiers sont importants (clause pénale de plusieurs dizaines de milliers d’euros), prenez conseil auprès d’un professionnel. L’avocat analysera votre compromis, vérifiera sa validité, et recherchera d’éventuels vices de forme ou clauses abusives qui pourraient invalider les pénalités.

Erreurs à éviter absolument

Ne disparaissez pas dans la nature. Certains acquéreurs paniqués cessent de répondre au notaire et au vendeur en espérant que « ça s’arrange ». C’est la pire stratégie : vous serez assigné en justice, condamné aux pénalités maximales, et votre réputation sera durablement ternie (difficultés pour obtenir de futurs prêts, inscription à des fichiers d’incidents).

N’inventez pas de fausses conditions suspensives. Ne prétendez pas avoir été licencié ou victime d’un problème de santé si ce n’est pas vrai, en espérant apitoyer le vendeur ou le juge. Les faux documents ou déclarations mensongères constituent des délits pénalement répréhensibles.

Ne sabotez pas volontairement votre demande de prêt. Si vous sous-évaluez vos revenus, cachez des actifs, ou demandez un prêt manifestement inadapté pour obtenir un refus bancaire artificiel, le vendeur pourra prouver votre mauvaise foi et vous réclamer les pénalités. Les banques gardent des traces de tous les dossiers, et un juge peut ordonner leur production.

Ne signez pas l’acte authentique en espérant annuler après. Une fois l’acte notarié signé, la vente est définitive et irrévocable. Vous ne pourrez plus revenir en arrière, sauf vice du consentement extrêmement rare et difficile à prouver (erreur, dol, violence). Si vous avez des doutes, bloquez tout avant la signature de l’acte.

Différence entre compromis et promesse de vente

Un point de vigilance : vérifiez si vous avez signé un compromis de vente (engagement bilatéral) ou une promesse de vente (engagement unilatéral du vendeur).

Dans un compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, vendeur et acquéreur sont tous deux engagés dès la signature. L’acquéreur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours, mais passé ce délai, il est fermement engagé (sauf conditions suspensives).

Dans une promesse de vente unilatérale, seul le vendeur s’engage à vendre si l’acquéreur lève l’option. L’acquéreur dispose d’un délai pour lever l’option (généralement 2 à 3 mois), pendant lequel il peut renoncer sans pénalité autre que la perte de l’indemnité d’immobilisation versée (généralement 10% du prix). Mais attention : si vous levez l’option, vous devenez engagé exactement comme dans un compromis.

La grande majorité des ventes immobilières utilisent le compromis de vente, mais vérifiez votre document pour être certain de vos droits et obligations.

Anticiper pour éviter les regrets futurs

Pour éviter de vous retrouver dans cette situation lors de vos prochains achats immobiliers, quelques précautions :

Ne signez jamais sous pression. Prenez le temps de lire intégralement le compromis, de le faire relire par un proche ou un conseiller, et de réfléchir posément. Un vendeur ou un agent immobilier qui vous presse de signer « tout de suite sinon il y a un autre acquéreur » vous manipule. Un vrai professionnel respecte votre besoin de réflexion.

Visitez plusieurs fois le bien. Retournez voir le logement à différents moments de la journée, par différentes météos si possible. Visitez le quartier, parlez aux voisins, vérifiez les commerces, transports, écoles. Plus vous connaissez le bien et son environnement, moins vous risquez de regretter.

Vérifiez votre financement avant de signer. Obtenez un accord de principe de votre banque avant de vous engager sur un compromis. Même si l’accord définitif viendra après, un pré-accord évite les mauvaises surprises et les tentations d’annuler via un refus de prêt fabriqué.

Négociez des conditions suspensives protectrices. Si vous avez un doute sur un aspect du bien (travaux à prévoir, zone inondable, projet d’urbanisme), insérez des conditions suspensives spécifiques dans le compromis : obtention d’un devis de travaux en-dessous d’un certain montant, absence de révision du PLU, etc.

Utilisez pleinement votre délai de rétractation. Les 10 jours ne sont pas là pour rien : profitez-en pour approfondir votre réflexion, refaire des simulations financières, consulter votre entourage. Si un doute persiste le dernier jour, rétractez-vous. Mieux vaut perdre quelques jours de recherche qu’acheter un bien dont vous ne voulez pas.

Signer un compromis de vente est un acte important qui engage votre responsabilité et votre patrimoine. Si vous regrettez, agissez vite, vérifiez vos délais, et prenez conseil auprès de professionnels pour sécuriser votre sortie ou négocier les meilleures conditions.

Chloé

Je m’appelle Chloé Robin et je rédige des contenus pratiques et accessibles sur Digradio-Nordvendée.fr. J’aborde l’actualité, la vie pro, la finance du quotidien et l’immobilier avec une approche simple : clarifier, comparer et aider à décider. Mon objectif est de proposer des articles utiles, structurés et directement actionnables.