Dépôt de garantie à 1 mois : comprendre la règle en location

Contrairement à une idée reçue, il n’existe pas de « nouvelle loi caution loyer 1 mois » récente. La règle du dépôt de garantie plafonné à 1 mois hors charges en location vide est en vigueur depuis la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR en 2014. La confusion provient souvent de l’amalgame entre « caution » (qui désigne le garant) et « dépôt de garantie » (somme versée au propriétaire en début de bail).

Les règles essentielles du dépôt de garantie :

• Location vide : maximum 1 mois de loyer hors charges
• Location meublée : maximum 2 mois hors charges
• Exception : dépôt interdit si loyer payable d’avance > 2 mois
• Restitution : 1 mois (sans dégradations) ou 2 mois (avec état des lieux de sortie à comparer)
• Retenues possibles uniquement si dégradations justifiées

Caution ou dépôt de garantie : clarifier les termes

La confusion terminologique est fréquente et peut conduire à des malentendus entre locataires et propriétaires. Il est essentiel de distinguer ces deux notions.

Dépôt de garantie : une somme versée par le locataire

Le dépôt de garantie (anciennement appelé « caution » dans le langage courant, mais ce terme est juridiquement inexact) est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du bail. Elle sert à couvrir d’éventuelles dégradations du logement ou des impayés de loyer et de charges.

Cette somme reste la propriété du locataire et doit lui être restituée en fin de bail, sous réserve de déductions justifiées.

Cautionnement : l’engagement d’un garant

Le cautionnement (ou garant) désigne l’engagement pris par une personne tierce (parent, ami, organisme) de payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Les dispositifs comme Visale, FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) ou Loca-Pass sont des formes de cautionnement, non des dépôts de garantie. Ils ne dispensent pas le propriétaire de demander un dépôt de garantie dans les limites légales.

Plafonds légaux du dépôt de garantie selon le type de location

Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014.

Location vide : 1 mois de loyer hors charges

Pour une location vide (logement nu, sans meubles), le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges. Si le loyer est de 800 € charges comprises (dont 100 € de charges), le dépôt maximum est de 700 €.

Cette règle s’applique à tous les baux d’habitation vides signés depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR. Les baux antérieurs restent soumis aux dispositions en vigueur à leur signature (plafond de 2 mois avant 2014).

Location meublée : 2 mois de loyer hors charges

Pour une location meublée, le législateur autorise un dépôt de garantie plus élevé, plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Cette différence s’explique par l’usure plus rapide du mobilier et des équipements fournis par le propriétaire.

Exemple : pour un studio meublé loué 950 € charges comprises (dont 150 € de charges), le dépôt de garantie ne peut dépasser 1 600 € (800 € × 2).

Exception : interdiction si loyer payable d’avance supérieur à 2 mois

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une exception notable : si le bail stipule un loyer payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie.

Cette situation est rare en pratique, car la plupart des baux prévoient un paiement mensuel. Mais si un propriétaire demande un paiement trimestriel (3 mois d’avance), il perd le droit de demander un dépôt de garantie.

Tableau récapitulatif des plafonds et règles

Versement du dépôt de garantie : modalités et timing

Le dépôt de garantie est généralement versé lors de la signature du bail, par virement, chèque ou espèces (si montant inférieur à 1 000 €).

Mention obligatoire dans le bail

Le montant exact du dépôt de garantie doit figurer dans le contrat de location. Le bail doit préciser :

• Le montant en euros
• La base de calcul (loyer hors charges)
• Les modalités de versement

L’absence de mention dans le bail n’invalide pas le dépôt, mais peut compliquer les relations locatives ultérieures.

Dépôt interdit en plus de certaines garanties

Depuis la loi ALUR, un propriétaire ne peut plus cumuler un dépôt de garantie avec une garantie Visale, Loca-Pass ou FSL. S’il bénéficie de l’une de ces garanties publiques ou parapubliques, il doit renoncer au dépôt de garantie.

Cette règle vise à faciliter l’accès au logement des publics fragiles en limitant les barrières financières à l’entrée.

Restitution du dépôt de garantie : délais et modalités

La restitution du dépôt de garantie obéit à des délais stricts fixés par la loi du 6 juillet 1989 article 22.

Délai de 1 mois sans dégradations

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (hors vétusté normale), le propriétaire doit restituer l’intégralité du dépôt dans un délai maximum de 1 mois après la remise des clés.

Ce délai court à compter de la restitution effective des clés et de l’état des lieux de sortie contradictoire (ou par huissier en cas de litige).

Délai de 2 mois si comparaison nécessaire

Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations ou des différences avec l’état des lieux d’entrée, le propriétaire dispose de 2 mois pour restituer le dépôt, déduction faite des sommes justifiées par les réparations locatives.

Ce délai étendu permet au propriétaire de faire établir des devis, de réaliser les travaux et de calculer les retenues à opérer.

Retenues justifiées : ce qui est autorisé

Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie :

• Les dégradations imputables au locataire (hors usure normale et vétusté)
• Les loyers et charges impayés
• Les frais de remise en état locatif si le logement n’a pas été rendu propre

Chaque retenue doit être justifiée par des factures, devis ou constats contradictoires. Le propriétaire doit envoyer un courrier détaillant les déductions avec les pièces justificatives.

Ce qui ne peut pas être retenu

Le propriétaire ne peut pas déduire :

• La vétusté normale (usure due au temps et à l’usage normal)
• Les réparations relevant des grosses réparations (article 606 du Code civil)
• Les travaux d’amélioration ou de modernisation
• Les frais de remise en peinture si les murs présentent une usure normale

Une grille de vétusté peut être appliquée pour certains équipements (moquette, peinture, revêtements) en fonction de leur durée de vie théorique et de la durée d’occupation.

Que faire en cas de non-restitution ou de retenue abusive ?

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans les délais ou opère des retenues injustifiées, le locataire dispose de plusieurs recours.

Mise en demeure préalable

Le locataire doit d’abord adresser une mise en demeure au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les obligations légales et en demandant la restitution dans un délai de 8 à 15 jours.

Ce courrier doit détailer les montants dus et contester précisément les retenues abusives.

Saisine de la commission de conciliation

Si la mise en demeure reste sans réponse, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance tente de trouver un accord amiable entre les parties.

La saisine de la CDC est un préalable souvent obligatoire avant toute action judiciaire.

Recours devant le tribunal judiciaire

En cas d’échec de la conciliation, le locataire peut assigner le propriétaire devant le tribunal judiciaire. Le juge peut condamner le propriétaire à restituer le dépôt majoré de 10 % par mois de retard (pénalités légales) si le retard est injustifié.

Ces pénalités courent à compter de l’expiration du délai légal de restitution.

Évolutions législatives récentes et projets

Bien qu’il n’y ait pas de « nouvelle loi caution loyer 1 mois », le cadre juridique du dépôt de garantie a connu des ajustements ces dernières années.

Loi ALUR de 2014 : harmonisation et protection

La loi ALUR a réduit le plafond du dépôt de garantie en location vide de 2 mois à 1 mois hors charges, alignant ainsi la France sur les pratiques de nombreux pays européens.

Elle a également interdit le cumul entre dépôt de garantie et caution Visale, Loca-Pass ou FSL, facilitant l’accès au logement des jeunes actifs et des publics fragiles.

Consignation du dépôt : proposition non retenue

Certains projets parlementaires ont proposé la consignation obligatoire du dépôt de garantie sur un compte bloqué tiers (notaire, organisme agréé), à l’image de ce qui existe en Belgique ou en Allemagne.

Cette mesure viserait à éviter les abus (propriétaire utilisant le dépôt pendant la location) et à sécuriser la restitution. Toutefois, elle n’a pas été adoptée à ce jour.

Conseils pratiques pour locataires et propriétaires

Quelques bonnes pratiques permettent d’éviter les litiges liés au dépôt de garantie.

Pour le locataire

• Exigez un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, avec photos à l’appui
• Conservez tous les justificatifs de versement du dépôt (virement, chèque encaissé)
• Entretenez le logement régulièrement pour limiter les dégradations
• Réalisez un état des lieux de sortie aussi précis que celui d’entrée
• Demandez par écrit la restitution du dépôt dès la remise des clés

Pour le propriétaire

• Ne demandez jamais un dépôt supérieur au plafond légal (risque de nullité de la clause)
• Établissez un état des lieux d’entrée rigoureux pour éviter les contestations ultérieures
• Respectez scrupuleusement les délais de restitution (1 mois ou 2 mois)
• Justifiez toute retenue par des factures ou devis précis
• Envoyez un décompte détaillé au locataire avec les pièces justificatives

Cas particuliers : colocation, logement social, meublé étudiant

Certaines situations présentent des spécificités concernant le dépôt de garantie.

Colocation : dépôt individuel ou solidaire

En colocation, deux configurations existent :

• Baux individuels : chaque colocataire verse son propre dépôt (1 mois hors charges pour le vide, 2 mois pour le meublé)
• Bail unique avec clause de solidarité : un seul dépôt est versé (1 ou 2 mois selon le type de location), généralement réparti entre les colocataires

En cas de départ d’un colocataire en cours de bail, les modalités de restitution de sa part de dépôt doivent être précisées dans le bail.

Logement social : règles identiques

Les logements sociaux (HLM, logements gérés par les bailleurs sociaux) sont soumis aux mêmes plafonds : 1 mois de loyer hors charges pour une location vide.

Certains bailleurs sociaux renoncent au dépôt de garantie pour favoriser l’accès au logement des ménages modestes, mais ce n’est pas une obligation légale.

Meublé étudiant : 2 mois maximum

Un logement loué meublé à un étudiant reste soumis au plafond de 2 mois de loyer hors charges, quelle que soit la durée du bail (9 mois ou 12 mois).

Le statut d’étudiant ne modifie pas les règles applicables au dépôt de garantie.

Sécuriser la relation locative dès la signature du bail

Le dépôt de garantie constitue un élément essentiel de la sécurité juridique et financière de la relation locative. La règle du 1 mois hors charges en location vide et 2 mois hors charges en location meublée, fixée depuis la loi ALUR de 2014, vise à équilibrer les intérêts du propriétaire (protection contre les dégradations) et du locataire (limitation du coût d’entrée dans les lieux). Respecter les plafonds légaux, établir des états des lieux rigoureux et restituer le dépôt dans les délais (1 mois ou 2 mois) sont les clés d’une relation apaisée et conforme au droit. N’oubliez pas que cautionnement (garant) et dépôt de garantie sont deux dispositifs distincts qui peuvent coexister, sauf en présence de garanties publiques comme Visale, FSL ou Loca-Pass.

Chloé

Je m’appelle Chloé Robin et je rédige des contenus pratiques et accessibles sur Digradio-Nordvendée.fr. J’aborde l’actualité, la vie pro, la finance du quotidien et l’immobilier avec une approche simple : clarifier, comparer et aider à décider. Mon objectif est de proposer des articles utiles, structurés et directement actionnables.