DPE F location : peut-on encore louer un logement classé F en 2026 ?

février 24, 2026 Chloé

Oui, vous pouvez encore louer un logement classé F en 2026, mais cette possibilité prendra fin le 1er janvier 2028. À partir de cette date, tous les logements affichant une étiquette énergie F seront considérés comme non décents et ne pourront plus être mis en location. Depuis 2023, ces biens sont déjà soumis au gel des loyers : aucune augmentation ni révision de loyer n’est autorisée, même en cas de renouvellement de bail ou de relocation. Les propriétaires doivent anticiper cette échéance en réalisant des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe E.

Dates clés à retenir :

2023 : gel des loyers pour les DPE F et G
1er janvier 2025 : interdiction totale de louer les DPE G
1er janvier 2028 : interdiction totale de louer les DPE F
1er janvier 2034 : interdiction de louer les DPE E

Ce que vous allez apprendre dans cet article :

Les règles actuelles pour louer un bien classé F
Les conséquences du gel des loyers DPE F
Les obligations d’affichage dans les annonces
La checklist d’actions pour propriétaires bailleurs
Le recalcul DPE 2026 et son impact

Sommaire

Qu’est-ce qu’un logement classé F au DPE ?

Un logement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) est une passoire énergétique qui consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an d’énergie primaire. Sur l’étiquette énergie à 7 classes (A à G), la classe F se situe dans les deux plus mauvaises catégories, juste avant le G.

Le DPE évalue deux critères distincts :

L’étiquette énergie : consommation annuelle d’énergie primaire (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage)
L’étiquette climat (GES) : émissions de gaz à effet de serre exprimées en kg CO2/m²/an

Un logement est classé selon le plus mauvais des deux résultats. Un bien peut donc obtenir un F en raison d’une forte consommation énergétique même si ses émissions GES sont correctes, ou inversement.

Les logements F présentent généralement :

Une isolation défaillante (toiture, murs, fenêtres simple vitrage)
Un système de chauffage ancien et peu performant (convecteurs électriques, chaudière fioul vétuste)
Des ponts thermiques importants
Une ventilation inexistante ou inadaptée

En France, environ 1,5 million de logements sont classés F, représentant près de 10 % du parc locatif privé. Ces biens se situent majoritairement dans l’ancien, en zone rurale ou dans des immeubles non rénovés.

Peut-on louer un logement DPE F en 2026 ? Les règles en vigueur

Oui, la location d’un logement classé F reste légale en 2026, mais elle est strictement encadrée par la loi Climat et Résilience. Le propriétaire bailleur peut conclure de nouveaux baux ou renouveler un bail existant pour un bien DPE F jusqu’au 31 décembre 2027.

À partir du 1er janvier 2028, tout logement classé F sera considéré comme non décent au titre de la performance énergétique et ne pourra plus être loué, ni en première location ni en renouvellement. Les baux en cours au 1er janvier 2028 peuvent se poursuivre jusqu’à leur terme, mais aucun renouvellement ne sera possible.

Cette interdiction s’inscrit dans un calendrier progressif d’élimination des passoires énergétiques :

2025 : interdiction des DPE G (déjà en vigueur depuis le 1er janvier 2025)
2028 : interdiction des DPE F
2034 : interdiction des DPE E (classe E 2034)

Le locataire occupant un logement classé F au 1er janvier 2028 peut exiger du propriétaire qu’il réalise des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe E. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis, en cas d’échec, le tribunal pour faire constater la non-décence et obtenir réparation.

Point important : un logement loué avec un DPE F valide en 2027 mais dont le diagnostic expire en 2028 doit faire l’objet d’un nouveau DPE. Si ce nouveau diagnostic confirme le F (ou révèle un G), le logement tombe immédiatement sous le coup de l’interdiction et ne peut plus être reloué.

Gel des loyers pour les DPE F : quelles conséquences ?

Depuis le 24 août 2022, tous les logements classés F et G sont soumis au gel des loyers. Cette mesure interdit toute augmentation de loyer, que ce soit lors d’un renouvellement de bail, d’une relocation ou d’une révision annuelle.

Interdictions concrètes :

Révision annuelle : même si le bail prévoit une clause d’indexation sur l’IRL (indice de référence des loyers), celle-ci ne peut être appliquée aux logements F ou G. Le loyer reste bloqué à son montant initial.
Renouvellement de bail : lors du renouvellement, le propriétaire ne peut augmenter le loyer, même si le marché locatif local le permettrait normalement.
Relocation : entre deux locataires, le loyer du nouveau bail ne peut dépasser le montant du loyer précédent (hors charges).

Cette règle s’applique sur l’ensemble du territoire français, y compris dans les zones tendues où les augmentations de loyer sont habituellement encadrées mais possibles sous conditions.

Exceptions au gel : le propriétaire peut augmenter le loyer uniquement s’il réalise des travaux de rénovation énergétique permettant au logement de sortir des classes F ou G. Dans ce cas, il peut appliquer une majoration de loyer proportionnelle aux travaux effectués, dans la limite de 15 % du coût des travaux TTC.

Par exemple, pour 20 000 € de travaux, le propriétaire peut augmenter le loyer annuel de 3 000 € maximum (15 % de 20 000 €), soit 250 € par mois. Cette augmentation n’est autorisée que si le logement atteint au minimum la classe E après travaux.

Contrôle et sanctions : en cas de non-respect du gel des loyers, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal d’instance. Le bailleur risque une condamnation à rembourser les trop-perçus et à ramener le loyer au niveau légal.

Le gel des loyers vise à inciter financièrement les propriétaires à engager des travaux plutôt que de conserver des passoires énergétiques locatives.

Obligations d’affichage du DPE F dans les annonces de location

Tout propriétaire souhaitant louer un logement classé F doit respecter des obligations strictes d’affichage du DPE dans les annonces immobilières, sous peine de sanctions.

Mentions obligatoires dans l’annonce :

L’étiquette énergie (lettre F et couleur correspondante)
L’étiquette climat (GES) avec sa classe
Le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles (fourchette basse et haute)
La mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G

Cette dernière mention est obligatoire depuis 2022 et doit apparaître de manière visible dans toutes les annonces (sites internet, vitrines d’agence, journaux). Elle informe clairement les candidats locataires que le bien consomme beaucoup d’énergie.

Support de l’annonce : les obligations s’appliquent quel que soit le canal de diffusion :

Portails immobiliers en ligne (SeLoger, LeBonCoin, PAP, etc.)
Annonces en agence immobilière (vitrine, brochures)
Presse écrite locale ou nationale
Réseaux sociaux ou sites de petites annonces

Sanctions en cas de non-respect : l’absence ou l’inexactitude des informations DPE dans l’annonce constitue une pratique commerciale trompeuse passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société.

Au-delà de l’annonce, le DPE complet doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire lors de la signature du bail. Sans cette annexion, le bail reste valable mais le propriétaire s’expose à des poursuites et le locataire peut demander des dommages-intérêts.

Travaux de rénovation énergétique : sortir de la classe F

Pour continuer à louer un bien classé F après 2028 ou pour lever le gel des loyers, le propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre au minimum la classe E, idéalement la classe D pour anticiper l’interdiction prévue en 2034.

Travaux prioritaires pour améliorer le DPE :

Isolation thermique : combles, toiture, murs extérieurs, planchers bas. L’isolation est le poste le plus efficace pour réduire les déperditions de chaleur.
Remplacement des fenêtres : passage du simple au double vitrage, voire triple vitrage en zone froide.
Système de chauffage performant : installation d’une pompe à chaleur, chaudière à condensation gaz, ou poêle à granulés pour remplacer les convecteurs électriques ou chaudières vétustes.
Ventilation mécanique contrôlée (VMC) : VMC simple ou double flux pour renouveler l’air sans perdre de chaleur.
Production d’eau chaude sanitaire : chauffe-eau thermodynamique ou solaire.

Coût estimatif : rénover globalement un logement F pour le porter en E ou D nécessite généralement un investissement de 15 000 à 40 000 €, selon la surface, le type de bien et l’ampleur des travaux. Une rénovation complète (isolation + chauffage + ventilation) coûte entre 400 et 800 €/m².

Aides financières disponibles :

MaPrimeRénov’ : aide de l’État pour les propriétaires bailleurs, montant variable selon les revenus et le gain énergétique
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : prêt sans intérêt jusqu’à 50 000 € pour financer les travaux
Certificats d’économie d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie
TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique
Aides locales : subventions de certaines collectivités territoriales

Faire réaliser un audit énergétique avant travaux permet d’identifier les actions les plus efficaces et de maximiser le gain de performance pour un budget maîtrisé. Cet audit, souvent subventionné, chiffre précisément les économies d’énergie attendues et le nouveau classement DPE après travaux.

Recalcul DPE 2026 pour l’électricité : quel impact sur les logements F ?

En 2026, une réforme du calcul du DPE pour les logements chauffés à l’électricité pourrait modifier le classement de nombreux biens actuellement classés F. Cette évolution vise à corriger une pénalisation excessive de l’électricité dans la méthode de calcul actuelle.

Problématique actuelle : le DPE convertit la consommation en énergie primaire en appliquant un coefficient de 2,3 pour l’électricité (contre 1 pour le gaz). Ce coefficient pénalise lourdement les logements chauffés au tout-électrique, même récents ou bien isolés, qui se retrouvent souvent classés E, F ou G alors que leur facture énergétique réelle reste modérée.

Réforme envisagée : le gouvernement étudie une révision du coefficient de conversion pour tenir compte de la décarbonation progressive du mix électrique français (nucléaire, renouvelables). Un coefficient abaissé à 2,0 ou 1,8 permettrait à de nombreux logements électriques de gagner une ou deux classes.

Impact potentiel sur les DPE F : si la réforme est adoptée, certains logements actuellement classés F pourraient basculer en E ou même D, échappant ainsi à l’interdiction de location de 2028 sans nécessiter de travaux. Cela concerne principalement :

Les appartements récents (années 2000-2010) chauffés par convecteurs électriques
Les studios et petites surfaces bien isolés mais pénalisés par le coefficient électrique
Les logements équipés de radiateurs à inertie ou panneaux rayonnants

Calendrier incertain : aucune date officielle n’a été confirmée pour cette réforme. Les professionnels de l’immobilier anticipent une application entre fin 2025 et courant 2026, mais le texte doit encore être validé.

Conseil pour les propriétaires : si votre logement classé F est chauffé à l’électricité et relativement bien isolé, attendez la publication de la réforme avant d’engager des travaux coûteux. Un nouveau DPE réalisé après 2026 avec le nouveau coefficient pourrait suffire à sortir de la classe F. En revanche, si le logement présente des défauts d’isolation manifestes, les travaux resteront nécessaires quelle que soit la méthode de calcul.

Checklist : actions à mener pour un propriétaire avec un DPE F

Si vous possédez un bien locatif classé F, voici les étapes prioritaires pour anticiper l’interdiction de 2028 et optimiser votre stratégie patrimoniale.

1. Vérifier la validité du DPE actuel Les DPE ont une durée de validité de 10 ans, mais ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 sont devenus invalides depuis janvier 2025. Si votre diagnostic date de cette période, faites réaliser un nouveau DPE immédiatement. Le nouveau résultat pourrait être différent (meilleur ou pire).

2. Analyser le potentiel de rénovation Commandez un audit énergétique pour identifier les travaux les plus rentables. L’audit simule plusieurs scénarios de rénovation et chiffre le coût, le gain énergétique et le nouveau classement DPE attendu.

3. Comparer le coût travaux / revente Calculez la rentabilité de la rénovation versus une vente du bien avant 2028. Si les travaux coûtent 30 000 € et que le bien vaut 120 000 €, la rénovation peut être pertinente. Si les travaux représentent 50 % de la valeur du bien, une vente peut être préférable.

4. Anticiper la réforme du calcul DPE 2026 Si le logement est chauffé à l’électricité, surveillez l’évolution réglementaire. Un recalcul favorable pourrait éviter des travaux.

5. Monter un plan de financement Identifiez les aides (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, CEE) et constituez votre dossier. Certaines aides nécessitent de passer par des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

6. Planifier les travaux avant 2028 Anticipez les délais : obtention des devis, montage du dossier de financement, réalisation des travaux, nouveau DPE. Prévoir 6 à 12 mois minimum entre le début du projet et la livraison.

7. Informer le locataire en place Si des travaux sont nécessaires, informez votre locataire. Certains travaux peuvent être réalisés logement occupé (isolation extérieure), d’autres nécessitent une libération temporaire (chauffage central).

8. Préparer la relocation ou le renouvellement Dès que le logement atteint la classe E ou mieux, vous pouvez lever le gel des loyers et appliquer une majoration proportionnelle aux travaux (15 % du coût TTC).

DPE F et locataire : quels droits et recours ?

Si vous êtes locataire d’un logement classé F, vous disposez de droits spécifiques pour contraindre le propriétaire à agir, surtout à l’approche de l’interdiction de 2028.

Exiger les travaux de rénovation : dès 2026, vous pouvez mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour sortir de la classe F avant l’échéance de 2028. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

Saisir la justice : en cas d’échec de la conciliation, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la non-décence énergétique à compter du 1er janvier 2028 et obtenir :

Une condamnation du propriétaire à réaliser les travaux
Une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi
Des dommages-intérêts pour les surcoûts énergétiques

Suspendre le loyer (avec prudence) : dans certains cas extrêmes, le tribunal peut autoriser la consignation du loyer (versement sur un compte bloqué) en attendant la réalisation des travaux. Cette démarche nécessite impérativement une autorisation judiciaire préalable pour éviter une expulsion.

Demander le DPE si absent : le bailleur doit annexer le DPE au bail. S’il ne l’a pas fait, demandez-le par courrier recommandé. L’absence de DPE au DDT peut justifier une demande de dommages-intérêts.

Anticiper votre départ : si le logement reste classé F en 2028 et que le propriétaire refuse les travaux, vous pourrez quitter le logement avec un préavis réduit d’un mois (au lieu de trois) pour cause de non-décence énergétique.

Les locataires de logements F doivent rester vigilants et ne pas hésiter à exercer leurs droits pour contraindre les propriétaires à rénover avant l’interdiction définitive.

Chloé

Je m’appelle Chloé Robin et je rédige des contenus pratiques et accessibles sur Digradio-Nordvendée.fr. J’aborde l’actualité, la vie pro, la finance du quotidien et l’immobilier avec une approche simple : clarifier, comparer et aider à décider. Mon objectif est de proposer des articles utiles, structurés et directement actionnables.