Quelle est la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ?

La location saisonnière désigne un type de contrat de location courte durée (bail), tandis que le meublé de tourisme est une catégorie juridique de logement définie par le Code du tourisme. Un même bien peut être à la fois loué en location saisonnière (modalité contractuelle) et classé comme meublé de tourisme (statut légal).

Ce que vous allez découvrir dans cet article :

• La définition précise des deux notions et leurs caractéristiques
• Les obligations déclaratives et d’enregistrement en mairie
• La règle des 120 jours pour les résidences principales
• Les différences fiscales entre meublé classé et non classé

Location saisonnière : un type de contrat pour une clientèle de passage

La location saisonnière est encadrée par les articles L.324-1-1 et suivants du Code du tourisme. Elle se caractérise par plusieurs éléments distinctifs qui la différencient d’une location classique.

Les critères d’une location saisonnière

Pour qu’un contrat soit qualifié de location saisonnière, plusieurs conditions doivent être réunies. Le locataire doit être une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La durée du séjour reste limitée, généralement de quelques jours à quelques semaines, avec un maximum de 90 jours consécutifs pour un même locataire.

Le logement doit être meublé et proposer l’usage exclusif du locataire pendant la période de location. Un contrat écrit doit formaliser la relation entre le propriétaire et le locataire, accompagné d’un état descriptif des lieux en début et fin de séjour.

Quand parle-t-on de location saisonnière ?

On utilise le terme « location saisonnière » pour désigner tous les baux de courte durée destinés à des vacanciers, touristes ou personnes en déplacement professionnel temporaire. Que le bien soit loué via une plateforme en ligne, une agence immobilière ou directement par le propriétaire, la nature contractuelle reste identique.

Cette forme de location se distingue de la location meublée classique (bail d’un an minimum renouvelable) et de la location vide (bail de trois ans).

Meublé de tourisme : une catégorie légale avec obligations spécifiques

Le meublé de tourisme constitue une qualification juridique définie à l’article D.324-1 du Code du tourisme. Cette catégorie impose au propriétaire des démarches administratives précises.

Définition et caractéristiques du meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est un logement meublé destiné à l’accueil de touristes, proposé en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le bien doit offrir des prestations minimales : literie avec couvertures et oreillers, volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle adaptée, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien.

Cette définition légale s’applique indépendamment de la durée de location ou de la fréquence d’occupation.

Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement

Tout propriétaire qui loue un meublé de tourisme doit effectuer une déclaration en mairie. Cette obligation concerne tous les logements, qu’ils soient loués occasionnellement ou toute l’année.

La déclaration s’effectue auprès de la mairie de la commune où se situe le bien. Certaines communes ont mis en place un système d’enregistrement obligatoire qui délivre un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit alors figurer sur toutes les annonces de location (plateformes en ligne, sites web, agences).

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne, un changement d’usage peut être nécessaire si le bien constitue la résidence principale du propriétaire et qu’il est loué plus de 120 jours par an.

La règle des 120 jours : une limite pour les résidences principales

La législation française impose une restriction importante pour la location de résidence principale en meublé de tourisme. Cette règle vise à préserver le parc de logements locatifs permanents dans les zones tendues.

Application de la limitation des 120 jours

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, un propriétaire ne peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme que 120 jours maximum par année civile.

Au-delà de ce seuil, le bien perd son statut de résidence principale au regard de la réglementation sur les meublés de tourisme. Le propriétaire doit alors demander une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, souvent conditionnée à une compensation (achat d’un local commercial transformé en logement).

Les plateformes de location en ligne sont tenues de bloquer automatiquement les annonces concernant une résidence principale après 120 nuits louées dans l’année.

Résidences secondaires : pas de limitation

Cette règle des 120 jours ne s’applique pas aux résidences secondaires. Un propriétaire peut louer son bien secondaire en meublé de tourisme toute l’année sans restriction de durée, sous réserve des règles de copropriété et du règlement local d’urbanisme.

Classement meublé de tourisme : une démarche volontaire avec avantages fiscaux

Le classement en meublé de tourisme est une procédure facultative qui permet d’obtenir une note de 1 à 5 étoiles. Cette reconnaissance officielle présente plusieurs intérêts, notamment fiscaux.

Procédure de classement 1 à 5 étoiles

Le classement s’effectue auprès d’un organisme accrédité (Atout France ou organisme certificateur agréé). L’évaluation porte sur des critères de confort, d’équipement et de services : surface minimale, qualité de la literie, équipements technologiques, accessibilité, prestations d’accueil.

La notation va de 1 étoile (confort basique) à 5 étoiles (prestations haut de gamme). Le classement est valable 5 ans et doit être renouvelé à l’issue de cette période.

Différence entre meublé classé et non classé

Un meublé de tourisme peut être classé (avec étoiles) ou non classé (sans étoiles). Dans les deux cas, la déclaration en mairie reste obligatoire. La différence réside essentiellement dans les conséquences fiscales et l’attractivité commerciale.

Un meublé non classé peut être loué normalement, mais ne bénéficie pas des avantages fiscaux réservés aux logements classés.

Fiscalité : micro-BIC et abattements différenciés

Les revenus issus de la location saisonnière ou d’un meublé de tourisme sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime fiscal applicable dépend du montant des recettes et du statut de classement.

Le régime micro-BIC pour les petits loueurs

Lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas certains seuils, le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC. Ce régime simplifié applique un abattement forfaitaire sur les recettes déclarées.

Pour un meublé classé avec label tourisme ou classement en étoiles, le seuil de recettes est de 188 700 € et l’abattement atteint 71 %. Concrètement, seuls 29 % des recettes sont imposables.

Pour un meublé non classé, le seuil de recettes est de 77 700 € et l’abattement de 50 %. La moitié des revenus locatifs est donc soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Régime réel : au-delà des seuils ou sur option

Au-delà de ces seuils de recettes, ou sur option du propriétaire, le régime réel d’imposition s’applique. Le loueur déduit alors les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, amortissement du bien) de ses revenus locatifs.

Ce régime nécessite une comptabilité précise et la tenue de justificatifs, mais peut s’avérer plus avantageux pour les biens générant des charges importantes.

Tableau comparatif : location saisonnière vs meublé de tourisme

Critère	Location saisonnière	Meublé de tourisme (non classé)	Meublé de tourisme (classé)
Nature juridique	Type de contrat de bail	Catégorie de logement	Catégorie de logement avec label qualité
Déclaration mairie	Obligatoire	Obligatoire	Obligatoire
Classement étoiles	Non applicable	Non	Oui (1 à 5 étoiles)
Abattement micro-BIC	Selon statut du bien	50 % jusqu’à 77 700 €	71 % jusqu’à 188 700 €

FAQ : vos questions sur la différence location saisonnière et meublé de tourisme

Peut-on louer un bien en location saisonnière sans le déclarer en meublé de tourisme ?

Non. Dès lors qu’un logement meublé est proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, il répond à la définition légale du meublé de tourisme et doit faire l’objet d’une déclaration en mairie, quelle que soit la fréquence de location.

Le numéro d’enregistrement est-il obligatoire partout en France ?

Non. Le système d’enregistrement avec attribution d’un numéro d’enregistrement est mis en place par certaines communes seulement. Renseignez-vous auprès de votre mairie. Dans les communes sans enregistrement, la simple déclaration suffit.

La règle des 120 jours s’applique-t-elle à tous les meublés de tourisme ?

Non. Cette limitation concerne uniquement les résidences principales situées dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la petite couronne parisienne. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette restriction.

Faut-il obligatoirement faire classer son meublé de tourisme ?

Non. Le classement de 1 à 5 étoiles est une démarche volontaire. Un meublé de tourisme non classé peut être loué légalement, mais sans bénéficier des avantages fiscaux liés au classement (abattement de 71 % en micro-BIC).

Quelle différence fiscale entre un meublé classé et non classé ?

En régime micro-BIC, un meublé classé bénéficie d’un abattement de 71 % (au lieu de 50 %) et d’un seuil de recettes plus élevé (188 700 € contre 77 700 €). Cette différence peut représenter une économie d’impôt significative pour les propriétaires dépassant le seuil standard.

Location courte durée : comprendre le cadre pour mieux investir

La distinction entre location saisonnière et meublé de tourisme n’est pas qu’une subtilité juridique. Elle structure l’ensemble des obligations administratives et fiscales du propriétaire-loueur.

Comprendre que la location saisonnière désigne la modalité contractuelle (un bail de courte durée avec clientèle de passage et usage exclusif du locataire), tandis que le meublé de tourisme qualifie le bien lui-même au regard de la réglementation touristique, permet d’appréhender correctement ses obligations.

La déclaration en mairie, l’obtention éventuelle d’un numéro d’enregistrement, le respect de la règle des 120 jours pour les résidences principales en zone tendue, et la décision de faire classer ou non son bien constituent les jalons essentiels de toute mise en location touristique.

Sur le plan fiscal, la différence entre meublé classé et non classé impacte directement la rentabilité de l’investissement. L’abattement de 71 % en micro-BIC pour les meublés classés, contre 50 % pour les non classés, représente un avantage substantiel qui peut justifier l’investissement dans la procédure de classement.

Avant de vous lancer dans la location de votre bien, vérifiez les réglementations locales, effectuez les démarches déclaratives nécessaires et évaluez l’opportunité d’un classement en fonction de vos objectifs de revenus locatifs. Cette préparation vous évitera sanctions administratives et redressements fiscaux.