Charges locatives : définition, liste complète et paiement en 2026
Les charges locatives, officiellement appelées charges récupérables, désignent les dépenses que le propriétaire peut légalement refacturer au locataire en complément du loyer. Elles couvrent les services liés à l’usage du logement et de l’immeuble : entretien des parties communes, eau froide et eau chaude, chauffage collectif, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), et espaces verts. La liste exhaustive est fixée par le décret 87-713 du 26 août 1987. En pratique, vous payez chaque mois une provision sur charges estimée, puis le propriétaire effectue une régularisation annuelle basée sur les dépenses réelles avec envoi d’un décompte des charges et justificatifs à l’appui. Si vous avez trop payé, vous êtes remboursé ; si vous avez sous-payé, vous complétez.
Ce que vous allez comprendre dans cet article :
- La définition légale des charges locatives et ce qui est inclus ou exclu
- Comment fonctionnent les provisions sur charges et la régularisation annuelle
- Les justificatifs que le propriétaire doit obligatoirement fournir
- Les spécificités pour les locations meublées et baux mobilité (forfait)
Charges locatives : ce que dit la loi française
Les charges récupérables sont encadrées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (loi ALUR) et par le décret 87-713 du 26 août 1987, modifié en 2015. Ce décret liste de manière exhaustive les 64 types de dépenses que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire.
Principe fondamental : Le propriétaire ne peut récupérer que les dépenses liées aux services rendus au locataire et à l’usage courant du logement. Les travaux d’amélioration, les grosses réparations, et l’entretien structural du bâtiment restent à la charge du propriétaire.
Charges de copropriété : Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire reçoit un appel de charges trimestriel ou annuel de son syndic. Seules les charges récupérables figurant dans le règlement de copropriété peuvent être refacturées au locataire. Les charges non récupérables (ravalement de façade, remplacement d’un ascenseur, réfection de la toiture) restent à la charge du propriétaire.
Liste complète des charges récupérables en 2026
Le décret 87-713 organise les charges récupérables en 7 grandes catégories. Voici les dépenses les plus courantes que vous retrouverez sur votre décompte de charges.
1. Ascenseur et monte-charge
Inclus : Électricité de la cabine et de la machinerie, entretien courant et petites réparations (remplacement d’ampoules, graissage, nettoyage de la cabine), dépannages mineurs (déblocage de porte).
Exclu : Remplacement complet de l’ascenseur, modernisation (nouvelle cabine, nouvel automate), grosses réparations du moteur ou des câbles.
2. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Inclus : Consommation d’eau froide et d’eau chaude (relevés de compteurs individuels ou répartition selon les tantièmes si pas de compteurs), consommation de combustible pour le chauffage collectif (gaz, fioul, bois), entretien de la chaudière collective (contrat annuel obligatoire), location et entretien des compteurs d’eau.
Exclu : Remplacement de la chaudière collective, réfection du réseau de tuyauterie, mise aux normes de l’installation de chauffage.
Important : Si le logement dispose d’un chauffage individuel (chaudière ou radiateurs électriques dans le logement), vous payez directement votre facture d’énergie au fournisseur. Ces dépenses ne passent pas par les charges locatives.
3. Installations individuelles
Inclus : Entretien des équipements privatifs mis à disposition par le propriétaire : VMC (ventilation mécanique contrôlée), antenne collective TV, interphone, visiophone, digicode. Remplacement des piles de détecteurs de fumée installés par le propriétaire.
Exclu : Remplacement complet de la VMC, pose d’un nouvel interphone, installation d’une nouvelle antenne collective.
4. Parties communes intérieures
Inclus : Électricité (éclairage des couloirs, halls, cages d’escalier, parking), nettoyage et entretien (rémunération du gardien ou de la société de nettoyage), fournitures de nettoyage (produits, balais, serpillères), petites réparations (remplacement d’une ampoule, d’un interrupteur, d’une poignée de porte).
Exclu : Rénovation complète des parties communes (peinture des murs, changement du revêtement de sol), remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble.
5. Espaces extérieurs (jardins, cours, parkings)
Inclus : Entretien de la pelouse (tonte, désherbage), taille des haies et arbustes, nettoyage des allées et du parking, éclairage extérieur (électricité + remplacement des ampoules), consommation d’eau pour l’arrosage, location de containers pour déchets verts.
Exclu : Abattage d’arbres dangereux, création d’un nouveau parking, réfection complète des allées (enrobé, pavés).
6. Hygiène (ordures ménagères)
Inclus : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), inscrite sur la taxe foncière du propriétaire mais récupérable auprès du locataire. Location et entretien des bacs à ordures, nettoyage du local poubelles.
Exclu : Aucun élément exclu dans cette catégorie, la TEOM est intégralement récupérable.
Point de vigilance : La TEOM n’est pas incluse dans les charges de copropriété. Le propriétaire la paie avec sa taxe foncière, puis la récupère auprès du locataire lors de la régularisation annuelle.
7. Autres charges récupérables
Inclus : Ramonage des cheminées (obligatoire 2 fois par an pour les cheminées utilisées), entretien des adoucisseurs d’eau collectifs, contrat de dératisation/désinsectisation de l’immeuble, honoraires du syndic correspondant aux prestations récupérables (gestion administrative des contrats d’entretien, par exemple).
Exclu : Honoraires de gestion locative du propriétaire, frais d’assurance du bailleur (assurance propriétaire non-occupant), abonnement internet ou TV du propriétaire.
Charges non récupérables : ce que le propriétaire doit assumer
Pour éviter les abus, le décret 87-713 établit aussi une liste de charges non récupérables. Si votre propriétaire tente de vous les facturer, vous êtes en droit de refuser.
Travaux d’amélioration : Installation d’un nouvel ascenseur dans un immeuble qui n’en avait pas, ajout d’un interphone, pose de panneaux photovoltaïques sur le toit.
Grosses réparations : Ravalement de façade, remplacement de la toiture, réfection de l’étanchéité, remplacement complet des canalisations d’eau, mise aux normes électriques des parties communes.
Impôts et taxes du propriétaire : Taxe foncière (sauf TEOM), impôt sur le revenu foncier, contribution sur les revenus locatifs.
Assurances : Assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI) souscrite par le propriétaire.
Honoraires de gestion locative : Frais d’agence pour la gestion du bien, commission de l’agence immobilière pour trouver le locataire (ces frais sont partagés locataire/propriétaire lors de la signature du bail, mais ne font pas partie des charges mensuelles).
Dépenses de mise en conformité : Diagnostic amiante, diagnostic plomb, mise aux normes des installations électriques ou de gaz.
Si vous identifiez une dépense non récupérable dans votre décompte de charges, signalez-le par écrit au propriétaire (mail ou courrier recommandé) en citant l’article du décret 87-713 qui l’exclut. Le propriétaire doit corriger le décompte et vous rembourser le trop-perçu.
Provision sur charges : comment ça fonctionne
Dans la majorité des baux d’habitation, vous payez chaque mois une provision sur charges en complément du loyer principal (le « loyer hors charges »). Cette provision est une estimation des charges annuelles, divisée par 12.
Calcul de la provision : Le propriétaire se base sur les charges réelles de l’année précédente (décompte de copropriété, factures d’eau, TEOM) pour estimer la provision mensuelle. Par exemple, si les charges annuelles totales de l’année N-1 s’élèvent à 1 200 €, la provision mensuelle sera de 100 € par mois (1 200 / 12).
Révision en cours de bail : Le propriétaire peut ajuster la provision sur charges une fois par an maximum, en se basant sur les dépenses réelles constatées. Cette révision doit être notifiée par écrit au locataire au moins un mois avant son application.
Important : La provision sur charges n’est qu’une avance. Elle ne constitue pas le montant définitif. C’est la régularisation annuelle qui ajuste au centime près.
Régularisation annuelle des charges : décompte et justificatifs
Une fois par an, le propriétaire doit communiquer au locataire un décompte détaillé des charges réelles, accompagné de tous les justificatifs. Cette régularisation compare les provisions versées par le locataire avec les dépenses réelles engagées.
Délai légal : Le propriétaire dispose d’un délai d’un an maximum après la fin de la période de référence pour envoyer le décompte. Par exemple, pour les charges de l’année 2025, le propriétaire a jusqu’au 31 décembre 2026 pour régulariser.
Contenu obligatoire du décompte : Le décompte des charges doit mentionner, ligne par ligne, chaque dépense récupérable avec son montant exact. Pour un immeuble en copropriété, le propriétaire doit joindre le relevé annuel de charges émis par le syndic (état des dépenses de copropriété).
Justificatifs à fournir : Le propriétaire doit tenir à disposition du locataire tous les justificatifs pendant 6 mois après l’envoi du décompte : factures des fournisseurs (eau, énergie), contrats d’entretien (ascenseur, chaudière), avis de taxe foncière (pour la TEOM), procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété.
Droit de consultation : Même si le propriétaire n’envoie pas spontanément tous les justificatifs, vous avez le droit de les consulter sur demande écrite. Le propriétaire doit les présenter sous un mois maximum. Si vous constatez une anomalie (dépense non récupérable, erreur de calcul), vous pouvez contester le décompte par courrier recommandé.
Remboursement ou complément :
- Si les provisions versées dépassent les charges réelles, le propriétaire vous doit un remboursement (exemple : vous avez versé 1 200 € de provisions, les charges réelles sont de 950 €, le propriétaire vous rembourse 250 €).
- Si les provisions sont inférieures aux charges réelles, vous devez payer le complément (exemple : vous avez versé 1 200 €, les charges réelles sont de 1 400 €, vous devez 200 € supplémentaires).
Le propriétaire ne peut pas exiger le paiement immédiat d’un complément de charges supérieur à deux mois de provision. Si le complément dépasse ce montant, vous pouvez demander un échéancier de paiement.
Forfait de charges : cas particulier des locations meublées et baux mobilité
Dans les locations meublées (bail meublé classique de 1 an ou bail mobilité de 1 à 10 mois), le propriétaire peut opter pour un forfait de charges plutôt qu’une provision avec régularisation.
Fonctionnement du forfait : Le locataire paie chaque mois un montant fixe de charges inclus dans le loyer total. Aucune régularisation annuelle n’est effectuée, même si les charges réelles sont supérieures ou inférieures au forfait.
Montant du forfait : La loi n’encadre pas directement le montant du forfait, mais il doit rester réaliste. Un forfait de 10 € par mois pour un appartement de 70 m² avec chauffage collectif serait manifestement sous-évalué et pourrait être contesté comme déséquilibré. À l’inverse, un forfait de 300 € pour un studio sans chauffage collectif serait abusif.
Avantages pour le locataire : Simplicité budgétaire (pas de surprise avec une régularisation annuelle), protection contre une augmentation imprévue des charges (crise énergétique, augmentation des tarifs de l’eau).
Inconvénients pour le locataire : Si les charges réelles sont très faibles (hiver doux, consommation d’eau limitée), vous ne bénéficiez d’aucun remboursement. Le propriétaire conserve la différence.
Conversion en provision : Si vous êtes en location meublée avec forfait et constatez que ce forfait est nettement supérieur aux charges réelles, vous pouvez demander par écrit au propriétaire de passer à un système de provision avec régularisation annuelle. Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter, mais cela peut faire l’objet d’une négociation lors du renouvellement du bail.
Contester des charges abusives ou injustifiées
Si votre propriétaire inclut des dépenses non récupérables dans le décompte des charges ou refuse de fournir les justificatifs, vous disposez de recours légaux.
Étape 1 – Demande de justificatifs : Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire, en demandant la communication des justificatifs de toutes les charges facturées. Le propriétaire a un mois pour répondre.
Étape 2 – Contestation écrite : Si les justificatifs révèlent des anomalies (charges non récupérables, doublons, erreurs de calcul), adressez une lettre recommandée détaillant point par point les éléments contestés avec référence au décret 87-713. Demandez un nouveau décompte corrigé et le remboursement du trop-perçu.
Étape 3 – Mise en demeure : Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de corriger, envoyez une mise en demeure par courrier recommandé, en précisant un délai de 15 jours pour régulariser. Indiquez que faute de réponse, vous saisirez la commission départementale de conciliation (CDC).
Étape 4 – Commission départementale de conciliation : Gratuite et rapide (réponse sous 2 mois), la CDC tente de trouver un accord amiable entre locataire et propriétaire. La saisine se fait en ligne ou par courrier à la préfecture. Si la conciliation échoue, vous recevez un procès-verbal de désaccord qui vous permettra de saisir le tribunal.
Étape 5 – Tribunal judiciaire : En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) pour demander le remboursement des charges indues + éventuels dommages et intérêts. Comptez 6 à 12 mois de procédure. Conservez tous les courriers, décomptes, et justificatifs comme preuves.
Prescription : Vous disposez de 3 ans après réception du décompte pour contester des charges. Passé ce délai, votre recours devient irrecevable.
Charges locatives en colocation : répartition entre colocataires
En colocation, deux situations se présentent selon le type de bail signé.
Bail unique avec clause de solidarité : Tous les colocataires signent le même bail et sont solidaires du paiement du loyer et des charges. Le propriétaire envoie un seul décompte de charges pour l’ensemble du logement. Les colocataires se répartissent ensuite les charges entre eux selon leurs accords internes (parts égales, prorata des surfaces de chambre, ou autre clé de répartition choisie).
Baux séparés : Chaque colocataire signe un bail individuel pour sa chambre + accès aux parties communes. Le propriétaire calcule la part de charges de chaque locataire en fonction de la surface occupée (tantièmes) ou en parts égales. Chaque colocataire reçoit son propre décompte de charges.
Point de vigilance sur les compteurs individuels : Si le logement dispose de compteurs d’eau individuels par chambre, le propriétaire peut facturer à chaque colocataire sa consommation réelle d’eau froide et d’eau chaude. Pour les autres charges (chauffage collectif, parties communes, ascenseur), elles sont réparties selon les tantièmes ou en parts égales.
Départ d’un colocataire : Lors du départ d’un colocataire en cours de bail, le propriétaire doit établir une régularisation des charges pour la période d’occupation effective de ce colocataire. Le colocataire sortant paie uniquement les charges correspondant à sa période de présence, pas celles de l’année entière.
Charges locatives et préavis de départ : régularisation au prorata
Lorsque vous quittez le logement en cours d’année, avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit établir un décompte de charges au prorata de votre durée d’occupation.
Calcul au prorata : Si vous avez occupé le logement du 1er janvier au 30 juin (6 mois), et que les charges annuelles s’élèvent à 1 200 €, vous devez 600 € (1 200 / 12 × 6). Le propriétaire compare ce montant aux provisions que vous avez versées sur ces 6 mois, et ajuste à la hausse ou à la baisse.
Délai de régularisation : Le propriétaire a deux mois maximum après votre départ pour établir le décompte de charges au prorata et vous rembourser le trop-perçu ou vous demander un complément. Ce délai court à partir de la remise des clés et de l’état des lieux de sortie.
Retenue sur dépôt de garantie : Si un complément de charges est dû, le propriétaire peut le retenir sur le dépôt de garantie (caution). Il doit cependant vous envoyer un décompte détaillé justifiant cette retenue. Si aucun complément n’est dû et que le propriétaire retient une partie du dépôt de garantie « au cas où », c’est illégal. Vous pouvez saisir la commission de conciliation puis le tribunal pour récupérer cette somme majorée d’intérêts.
Charges locatives : vérifier, comprendre, contester si nécessaire
Les charges locatives représentent en moyenne 15 à 30 % du montant total que vous payez chaque mois (loyer + charges), soit une somme non négligeable sur une année. Comprendre ce que vous payez, vérifier systématiquement le décompte des charges annuel, et demander les justificatifs en cas de doute sont vos droits. Le décret 87-713 fixe la liste exhaustive de ce qui est récupérable : toute dépense qui n’y figure pas est à la charge du propriétaire. Si votre propriétaire refuse de communiquer les justificatifs, tarde à régulariser au-delà d’un an, ou inclut des charges non récupérables, vous disposez de recours gratuits (commission de conciliation) puis judiciaires pour faire valoir vos droits et obtenir remboursement. En location meublée ou bail mobilité, le forfait de charges simplifie la gestion mais ne doit pas être excessif : comparez-le aux charges réelles moyennes d’un logement similaire avant de signer. Enfin, en cas de colocation ou de départ anticipé, exigez une régularisation au prorata de votre période d’occupation effective pour ne payer que ce qui vous incombe réellement.
Je m’appelle Chloé Robin et je rédige des contenus pratiques et accessibles sur Digradio-Nordvendée.fr. J’aborde l’actualité, la vie pro, la finance du quotidien et l’immobilier avec une approche simple : clarifier, comparer et aider à décider. Mon objectif est de proposer des articles utiles, structurés et directement actionnables.