Acheter une maison sans apport avec un seul salaire : mode d’emploi et critères bancaires

Acheter une maison sans apport avec un seul salaire, c’est possible, mais sous conditions strictes. Les banques acceptent ce type de dossier uniquement si votre profil compense l’absence d’épargne : stabilité professionnelle solide, taux d’endettement inférieur à 35%, gestion bancaire irréprochable et reste à vivre suffisant. Le principal obstacle ? Les frais annexes que la banque ne finance généralement pas (frais de notaire, garantie, frais de dossier), sauf dans de rares prêts à 110%.

Ce que vous allez découvrir dans cet article :

• Les différences entre financement à 100% et 110%, et ce qu’il faudra payer de votre poche
• Les 6 critères décisifs que les banques analysent pour accorder un prêt immobilier sans apport
• Les leviers concrets pour maximiser vos chances d’obtenir votre financement
• Les aides publiques (PTZ, Action Logement, BRS, PSLA) qui peuvent débloquer votre projet
• Les réponses aux questions les plus fréquentes sur l’achat sans apport en solo

Sans apport, qu’est-ce que la banque finance vraiment ?

Un prêt immobilier sans apport ne signifie pas zéro euro à sortir. La distinction entre financement à 100% et 110% est cruciale.

Financement à 100% : la banque prête l’équivalent du prix d’achat du bien uniquement. Vous devez payer de votre poche les frais de notaire (7 à 8% dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf), les frais de garantie (caution ou hypothèque, environ 1 à 2% du prix), les frais de dossier bancaire (500 à 1 500 €) et l’assurance emprunteur initiale. Sur une maison à 200 000 €, comptez entre 16 000 et 22 000 € de frais annexes dans l’ancien.

Prêt à 110% : la banque finance le bien ET une partie des frais. Ce type de financement reste exceptionnel en 2026, réservé aux primo-accédants avec un profil exemplaire ou aux fonctionnaires. Même dans ce cas, certains frais restent à votre charge.

La majorité des dossiers sans apport nécessitent donc une petite réserve financière pour couvrir les frais incompressibles. Si vous n’avez strictement aucune épargne, concentrez-vous d’abord sur les aides qui peuvent financer ces frais ou sur un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement) où les frais de notaire sont réduits.

Les 6 critères bancaires pour emprunter seul sans apport

Les banques appliquent des critères stricts pour compenser le risque d’un dossier sans apport et avec un seul salaire.

Taux d’endettement maximum de 35%

Vos mensualités de crédit (immobilier + crédits en cours) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Avec un salaire net de 2 500 €, votre mensualité maximale sera de 875 €. Ce seuil inclut TOUS vos crédits : auto, consommation, revolving. Un crédit à 200 € par mois réduit d’autant votre capacité d’emprunt immobilier.

Reste à vivre suffisant

Après paiement de la mensualité, il doit vous rester assez pour vivre décemment. Les banques exigent généralement un minimum de 800 à 1 000 € par adulte, plus 300 à 400 € par enfant. Une personne seule avec 2 500 € de revenus et une mensualité de 875 € aura un reste à vivre de 1 625 €, ce qui passe. Avec deux enfants à charge, le dossier devient limite.

Stabilité professionnelle incontournable

Sans apport, la banque veut un CDI confirmé (hors période d’essai) ou un statut de fonctionnaire titulaire. L’ancienneté minimale exigée est souvent de 6 à 12 mois dans l’entreprise actuelle. Les CDD, intérim, freelances ou professions libérales sont quasi systématiquement refusés pour un prêt immobilier sans apport avec un seul revenu. Les trois derniers bulletins de salaire seront scrutés en détail.

Gestion bancaire irréprochable

Votre dossier bancaire des 3 derniers mois (parfois 6) ne doit présenter aucun incident : pas de découvert, pas de rejet de prélèvement, pas de frais d’intervention. Un seul incident peut suffire à bloquer le dossier. La banque vérifie aussi l’absence de fichage FICP (fichier des incidents de crédit).

Charges réduites

Les banques analysent vos dépenses récurrentes : loyer actuel, pensions alimentaires, autres crédits, abonnements. Plus vos charges sont faibles, meilleure est votre capacité d’emprunt. Un loyer de 800 € en cours n’empêche pas l’emprunt si votre mensualité future sera de 700 €, mais un loyer de 900 € pour une mensualité à 850 € complique l’équation.

Durée d’emprunt adaptée

Sans apport, les banques acceptent plus facilement les durées longues (20 à 25 ans) qui réduisent les mensualités. Emprunter sur 15 ans sans apport avec un seul salaire est très difficile car les mensualités explosent. Sur 200 000 € à 4% sur 20 ans, la mensualité sera d’environ 1 200 € ; sur 25 ans, elle tombe à 1 050 €.

Calcul de votre capacité d’emprunt réelle

Votre capacité d’emprunt se calcule selon la formule : (Revenus nets × 35%) – crédits en cours.

Exemple concret : vous gagnez 2 800 € net, vous avez un crédit auto à 250 € par mois. Votre capacité de mensualité immobilière = (2 800 × 35%) – 250 = 980 – 250 = 730 €.

Avec cette mensualité, sur 25 ans à un taux de 4%, vous pouvez emprunter environ 137 000 €. Si vous soldez votre crédit auto avant, vous passez à 980 € de mensualité, soit 184 000 € d’emprunt possible.

Pour faciliter la lecture sur mobile, basculez en mode paysage pour le tableau suivant.

Salaire net mensuel	Mensualité max (35%)	Emprunt possible 20 ans (4%)	Emprunt possible 25 ans (4%)
2 000 €	700 €	115 000 €	148 000 €
2 500 €	875 €	144 000 €	185 000 €
3 000 €	1 050 €	173 000 €	222 000 €
3 500 €	1 225 €	202 000 €	259 000 €

Ces montants sont indicatifs et varient selon le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur (ajoutez 0,30% à 0,50% selon votre âge et santé).

Stratégies pour maximiser vos chances d’acceptation

Plusieurs leviers concrets peuvent transformer un dossier refusé en dossier accepté.

Solder vos crédits en cours : rembourser un crédit auto ou conso avant de déposer votre demande libère immédiatement de la capacité d’emprunt. Avec 300 € de mensualité libérée, vous gagnez environ 50 000 € de capital empruntable sur 25 ans.

Ajuster votre budget immobilier : acheter 10 à 15% en dessous de votre capacité maximale sécurise le dossier. Les banques apprécient la marge de sécurité. Visez 160 000 € si vous pouvez emprunter 180 000 €.

Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 12 à 15%, ce qui améliore votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Le coût total sera plus élevé (intérêts), mais l’acceptation passe avant tout.

Soigner votre dossier bancaire : trois mois avant la demande, éliminez tout découvert, régularisez vos comptes, ne souscrivez aucun nouveau crédit. Constituez un dossier complet : trois derniers bulletins de salaire, avis d’imposition N-1, justificatifs d’identité et de domicile, relevés bancaires.

Faire jouer la concurrence : déposez votre demande auprès de 3 à 5 banques différentes. Les politiques de crédit varient selon les établissements. Certaines banques en ligne ou régionales sont plus souples sur le sans-apport que les grands réseaux nationaux.

Passer par un courtier : un courtier en crédit immobilier connaît les banques qui acceptent le sans-apport et peut négocier le taux et les conditions. Son expertise optimise la présentation de votre dossier. Ses honoraires (environ 1% du montant emprunté) sont souvent compensés par le taux obtenu.

Choisir une assurance déléguée : ne prenez pas automatiquement l’assurance emprunteur de la banque. Une assurance déléguée peut vous faire économiser 30 à 50% sur le coût total de l’assurance, réduisant ainsi votre mensualité et améliorant votre taux d’endettement.

Les aides qui facilitent l’achat sans apport en solo

Plusieurs dispositifs publics peuvent débloquer votre projet ou compléter votre financement.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ finance une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux pour les primo-accédants (personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans). Le montant dépend de la zone géographique et de vos revenus. En zone tendue, le PTZ peut atteindre 40% du prix dans le neuf.

Ce prêt s’ajoute à votre crédit principal et ne génère aucun intérêt. Il se rembourse après une période de différé (5 à 15 ans selon revenus). Cumulé à un prêt classique, il booste votre capacité d’achat sans alourdir vos mensualités initiales.

Action Logement (ex-1% logement)

Si vous êtes salarié du secteur privé dans une entreprise de 10 personnes minimum, vous pouvez demander un prêt Action Logement. Ce prêt complémentaire de 40 000 € maximum à taux réduit (actuellement autour de 0,5%) finance une partie de l’achat.

Il ne couvre pas l’intégralité du besoin mais réduit le montant du prêt bancaire principal. Idéal pour compenser l’absence d’apport personnel. Renseignez-vous auprès du service RH de votre employeur.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le BRS dissocie le foncier du bâti. Vous achetez uniquement les murs, pas le terrain (géré par un organisme de foncier solidaire). Le prix d’achat est réduit de 20 à 40% par rapport au marché classique, ce qui facilite grandement l’emprunt avec un seul salaire.

En contrepartie, vous payez une redevance mensuelle modeste (50 à 150 €) et acceptez des conditions de revente encadrées. Ce dispositif cible les primo-accédants sous plafonds de ressources.

Le prêt social location-accession (PSLA)

Le PSLA permet d’acheter un logement neuf avec une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%. Vous commencez par louer le bien avec une option d’achat différée (phase locative), puis vous l’achetez.

Pendant la phase locative (de quelques mois à quelques années), vous payez une redevance et constituez progressivement votre apport. Ce dispositif convient si vous n’avez aucune épargne aujourd’hui mais une capacité d’épargne mensuelle.

Les erreurs qui font rejeter votre dossier

Certaines erreurs sont rédhibitoires et condamnent le dossier avant même l’étude approfondie.

Mentir ou omettre des informations : ne cachez pas un crédit en cours, un fichage FICP ou des revenus irréguliers. La banque vérifie tout et le mensonge entraîne un refus immédiat et définitif auprès de cet établissement.

Multiplier les demandes simultanées : déposer 10 demandes en même temps génère des consultations multiples au FICP, signal négatif pour les banques. Limitez-vous à 3-5 demandes espacées de quelques semaines.

Présenter un dossier incomplet : un dossier incomplet ralentit le traitement et agace les conseillers. Fournissez d’emblée tous les justificatifs demandés.

Sous-estimer les frais annexes : arriver en rdv bancaire sans avoir budgété les frais de notaire, garantie et dossier donne une image d’imprévoyance. Montrez que vous avez tout anticipé.

Choisir un bien au-dessus de vos moyens : cibler une maison à 250 000 € quand votre capacité est à 180 000 € fait perdre du temps à tout le monde. Soyez réaliste sur votre budget.

Que faire en cas de refus bancaire ?

Un refus n’est pas une fin en soi. Demandez toujours le motif précis par écrit. Si c’est le taux d’endettement, soldez un crédit et revenez dans 3 mois. Si c’est la stabilité pro, attendez la fin de période d’essai ou une année supplémentaire d’ancienneté.

Sollicitez d’autres banques avec des profils de clientèle différents. Les banques mutualistes ou régionales ont parfois des critères plus souples que les grands groupes. Un courtier peut également identifier les établissements où votre profil passe mieux.

Si tous les refus pointent le même problème structurel (revenus trop faibles, instabilité), envisagez d’attendre une évolution professionnelle (augmentation, CDI) ou de revoir votre projet à la baisse.

Simuler avant de vous lancer

Avant toute démarche, utilisez les simulateurs en ligne pour estimer votre capacité d’emprunt et vos mensualités. Ces outils gratuits vous donnent une première indication réaliste.

Calculez précisément tous les frais :

• Prix du bien : montant de l’offre acceptée
• Frais de notaire : 7-8% ancien, 2-3% neuf
• Frais de garantie : 1-2% (caution) ou 2-3% (hypothèque)
• Frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 €
• Assurance emprunteur première année

Si le total dépasse votre budget disponible, cherchez un bien moins cher ou constituez d’abord une petite épargne de sécurité.

Chronologie type d’un achat sans apport

Mois M-3 : assainir vos comptes bancaires, solder si possible les crédits en cours, commencer à chercher le bien.

Mois M-1 : déposer les demandes de financement auprès de 3 banques (ou via un courtier). Temps de réponse : 2 à 6 semaines.

Mois M : obtenir l’accord de principe, faire une offre d’achat avec condition suspensive de financement.

Mois M+1 : finaliser le dossier bancaire, obtenir l’offre de prêt officielle, signature du compromis de vente.

Mois M+2 à M+3 : délai légal de rétractation (10 jours), délai de réflexion sur l’offre de prêt (10 jours minimum), signature définitive chez le notaire.

Cette chronologie peut s’allonger si le dossier est complexe ou si la banque demande des pièces complémentaires.

Acheter seul ou à deux : quelles différences ?

Emprunter à deux simplifie considérablement l’obtention du crédit : deux salaires, deux capacités d’endettement, deux profils à analyser. La banque additionne les revenus et peut prêter bien plus avec un taux d’endettement de 35% global.

Acheter seul impose de compenser par un profil impeccable et des revenus suffisants. Si votre projet inclut potentiellement un co-emprunteur (conjoint, partenaire), incluez-le dès le départ pour maximiser vos chances.

Si vous êtes célibataire ou que vous voulez acheter seul pour rester propriétaire unique, assumez les contraintes et privilégiez un bien dans votre budget strict.

FAQ : vos questions sur l’achat sans apport avec un seul salaire

Peut-on vraiment acheter sans aucun apport ?

Oui, mais « sans apport personnel » signifie souvent sans épargne dédiée au prix du bien. Vous devrez quand même financer les frais annexes (notaire, garantie), sauf prêt à 110% rarissime. Un primo-accédant en CDI avec revenus stables et gestion bancaire saine peut obtenir un financement à 100% du prix.

Quel salaire minimum pour acheter seul sans apport ?

Il n’y a pas de salaire minimum légal, tout dépend du prix du bien et de la zone géographique. En règle générale, avec 2 000 € net sans autres crédits, vous pouvez emprunter 140 000 à 150 000 € sur 25 ans. Pour une maison à 200 000 €, visez plutôt 2 800 à 3 000 € net mensuels.

Les banques acceptent-elles facilement le sans-apport en 2026 ?

Non, c’est devenu plus sélectif depuis le durcissement des conditions de crédit. Les banques privilégient les dossiers avec 10% d’apport minimum. Sans apport, vous devez présenter un profil exemplaire et accepter parfois un taux légèrement supérieur.

Vaut-il mieux attendre d’avoir un apport ou se lancer sans ?

Cela dépend de votre situation. Si vous êtes jeune, en CDI stable, que les taux sont corrects et que vous payez un loyer élevé, acheter sans apport peut être pertinent pour arrêter de « perdre » en loyer. Si votre situation pro est fragile ou vos revenus limites, constituez d’abord 5 à 10% d’apport pour sécuriser votre dossier et obtenir un meilleur taux.

Le PTZ compte-t-il comme un apport personnel ?

Non, le PTZ est un prêt complémentaire aidé, pas un apport. Mais il renforce votre dossier en réduisant le montant du prêt principal bancaire, ce qui améliore votre taux d’endettement. Certaines banques considèrent favorablement un dossier avec PTZ car il prouve votre éligibilité aux aides publiques.

Un auto-entrepreneur peut-il acheter sans apport avec son seul revenu ?

C’est extrêmement difficile. Les banques exigent généralement 3 ans d’activité minimum avec bénéfices réguliers et croissants pour un auto-entrepreneur. Sans apport, c’est quasi impossible seul. Vous devrez constituer au minimum 15 à 20% d’apport ou attendre une meilleure visibilité financière.

Votre plan d’action en 5 étapes

Pour concrétiser votre projet d’achat sans apport avec un seul salaire, suivez ce plan méthodique.

Étape 1 : Faites le point sur votre situation financière. Calculez précisément vos revenus nets, vos charges, votre taux d’endettement actuel et votre capacité d’emprunt théorique.

Étape 2 : Assainissez votre dossier bancaire trois mois avant. Supprimez les découverts, soldez les petits crédits si possible, ne contractez aucun nouveau crédit.

Étape 3 : Définissez un budget immobilier réaliste incluant TOUS les frais. Ciblez des biens 10% en dessous de votre capacité maximale pour sécuriser l’acceptation.

Étape 4 : Montez un dossier complet et soigné : bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs, relevés bancaires. Contactez un courtier ou déposez des demandes auprès de 3 à 5 banques.

Étape 5 : Explorez les aides disponibles (PTZ, Action Logement, BRS) selon votre éligibilité. Elles peuvent débloquer plusieurs dizaines de milliers d’euros de financement complémentaire.

Acheter une maison sans apport avec un seul salaire demande rigueur et anticipation, mais reste accessible aux profils stables qui respectent les critères bancaires. Préparez méticuleusement votre dossier, restez réaliste sur votre budget et n’hésitez pas à solliciter un courtier pour optimiser vos chances d’obtenir votre financement.