Peut-on habiter la maison d’un parent en EHPAD ? Cadre juridique et conséquences

Oui, il est possible d’habiter la maison d’un parent placé en EHPAD, mais cette occupation doit être formalisée juridiquement pour éviter des conflits familiaux, des redressements fiscaux ou des difficultés lors de la succession. Plusieurs options existent : occupation à titre gratuit avec accord écrit, prêt à usage (commodat), bail classique, ou transfert de droits réels (usufruit, droit d’usage et d’habitation).

Les points essentiels à connaître :

• Le cadre légal dépend de la volonté du parent propriétaire et de sa capacité juridique
• Chaque formule a des impacts fiscaux différents (taxe d’habitation, impôt sur le revenu)
• L’ASH peut récupérer des sommes sur la succession, y compris sur les donations récentes
• L’accord des autres héritiers est crucial pour prévenir les litiges
• Si le parent est sous tutelle ou curatelle, une autorisation judiciaire peut être requise

Les différentes options pour occuper le logement parental

Lorsqu’un parent entre en EHPAD, plusieurs formules juridiques permettent à un enfant ou à un tiers d’occuper sa résidence. Le choix dépend de la situation patrimoniale, des relations familiales et des objectifs à long terme.

Occupation à titre gratuit : la solution simple mais fragile

L’occupation à titre gratuit consiste à habiter le logement sans verser de loyer et sans bail formalisé. Le parent propriétaire conserve la pleine propriété et autorise verbalement ou par écrit l’occupation.

Cette formule présente l’avantage de la simplicité : aucun formalisme notarié n’est requis. Cependant, elle comporte des risques importants. En l’absence de document écrit, l’occupant peut être expulsé à tout moment, surtout en cas de mésentente avec la fratrie ou de contestation ultérieure. Sur le plan fiscal, le parent reste redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) s’il ne bénéficie pas d’une exonération spécifique au titre de l’article 1414 B du Code général des impôts.

Il est fortement recommandé de rédiger un accord écrit, même pour une occupation gratuite, précisant la durée, les conditions d’entretien du bien et les modalités de résiliation.

Le prêt à usage (commodat) : un cadre juridique sécurisé

Le prêt à usage, également appelé commodat, est un contrat défini aux articles 1875 et suivants du Code civil. Le propriétaire (prêteur) met gratuitement son bien à disposition d’un occupant (emprunteur) pour un usage déterminé.

Ce contrat doit être établi par écrit et peut préciser une durée déterminée ou indéterminée. L’emprunteur a la jouissance du logement mais supporte les charges d’entretien courant (réparations locatives, fluides). Le prêteur conserve à sa charge les grosses réparations et la taxe foncière.

Le commodat offre une sécurité juridique supérieure à l’occupation à titre gratuit. Il protège l’occupant contre une éviction brutale tout en préservant les droits du propriétaire. Fiscalement, l’emprunteur est redevable de la THRS s’il dispose du logement au 1er janvier de l’année d’imposition, sauf exonération selon l’article 1414 B pour les personnes de condition modeste ou handicapées.

Le bail classique : quand un loyer est versé

Si l’enfant verse un loyer au parent, la relation devient une location classique régie par la loi du 6 juillet 1989 (bail d’habitation). Le parent perçoit des revenus fonciers imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Cette formule permet au parent de financer une partie des frais d’EHPAD avec les loyers perçus. L’enfant locataire bénéficie d’une stabilité d’occupation protégée par la législation sur les baux d’habitation.

Attention toutefois : si le loyer est manifestement sous-évalué ou symbolique (10 € par mois), l’administration fiscale peut requalifier l’opération en avantage indirect ou en donation déguisée.

Usufruit et nue-propriété : le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété sépare l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) de la nue-propriété (propriété du bien sans droit d’usage). Le parent peut conserver l’usufruit tout en donnant la nue-propriété à ses enfants, ou inversement.

Si le parent conserve l’usufruit, il garde le droit d’occuper le logement ou de le louer. S’il donne l’usufruit à un enfant, celui-ci acquiert la jouissance du logement et peut y habiter ou le mettre en location. Le nu-propriétaire ne peut ni occuper ni louer le bien tant que l’usufruit existe.

Le démembrement se formalise obligatoirement par acte notarié. Il présente des avantages successoraux (réduction des droits de succession si donation réalisée plus de 10 ans avant le décès) mais comporte des risques en cas de récupération ASH.

Le droit d’usage et d’habitation : un usufruit limité

Le droit d’usage et d’habitation est un droit réel plus restreint que l’usufruit. Il permet uniquement d’occuper personnellement le logement, sans possibilité de le louer. Ce droit est défini aux articles 625 et suivants du Code civil.

Il peut être attribué par donation ou testament. Contrairement à l’usufruit, le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne peut pas transformer le bien en source de revenus locatifs. Cette formule convient lorsque le parent souhaite garantir un toit à un enfant sans lui donner la pleine jouissance du bien.

Impact fiscal : qui paie quoi selon la formule choisie ?

La fiscalité liée à l’occupation du logement parental dépend directement du cadre juridique retenu et de la répartition des droits entre le parent et l’occupant.

Taxe foncière : toujours à la charge du propriétaire

La taxe foncière reste due par le propriétaire du bien, qu’il s’agisse du parent en pleine propriété ou du nu-propriétaire en cas de démembrement. L’occupant à titre gratuit ou l’emprunteur (commodat) ne paie pas cette taxe.

En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui supporte la taxe foncière, conformément à l’article 1400 du Code général des impôts, sauf convention contraire entre les parties.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Depuis la réforme de la taxe d’habitation, seule la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) subsiste. Elle est due par la personne qui dispose de la jouissance du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Si l’enfant occupe le logement parental à titre gratuit ou en vertu d’un prêt à usage, il peut être redevable de la THRS, sauf s’il bénéficie d’une exonération au titre de l’article 1414 B du Code général des impôts. Cette exonération s’applique notamment aux personnes de condition modeste, aux titulaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI).

Si le parent conserve l’usufruit du bien sans l’occuper (car il est en EHPAD), il peut être redevable de la THRS sur ce logement considéré comme résidence secondaire, sauf exonération spécifique.

Impôt sur le revenu et revenus fonciers

Si l’enfant verse un loyer au parent, celui-ci doit déclarer ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, soit au régime micro-foncier (abattement de 30 % si revenus inférieurs à 15 000 €), soit au régime réel avec déduction des charges.

En cas d’occupation gratuite ou de prêt à usage, aucun revenu n’est généré et donc aucune imposition sur les revenus fonciers n’est due.

Important : La fiscalité est un domaine complexe qui évolue régulièrement. Il est recommandé de valider votre situation avec un notaire ou le service des impôts, surtout en cas de démembrement ou de donation, afin d’éviter toute erreur d’interprétation.

Risques liés à la fratrie et à la succession

L’occupation de la maison parentale par un seul enfant peut générer des tensions familiales, surtout si les autres héritiers estiment que cette situation leur porte préjudice.

Accord familial : prévenir les conflits

Même si le parent propriétaire est juridiquement libre de prêter ou de louer son bien à qui il souhaite, il est fortement conseillé d’informer les autres enfants et d’obtenir leur accord tacite ou explicite. Un document écrit cosigné par tous les membres de la fratrie peut éviter des contestations ultérieures.

En l’absence de transparence, l’occupant s’expose à des accusations de captation d’héritage, d’abus de faiblesse (si le parent est fragile) ou de donation déguisée.

Donation et rapport à la succession

Si le parent a consenti une donation d’usufruit ou de nue-propriété à l’enfant occupant, cette donation sera rapportée à la succession lors du décès, sauf clause de hors-part successorale. Les autres héritiers peuvent contester la donation si elle porte atteinte à leur réserve héréditaire.

Une donation réalisée plus de 10 ans avant le décès n’est pas prise en compte pour le calcul de l’ASH, mais elle reste rapportable à la succession entre héritiers.

ASH et récupération sur succession

L’aide sociale à l’hébergement (ASH) est une aide publique qui peut financer tout ou partie des frais d’EHPAD lorsque le parent ne dispose pas de ressources suffisantes. L’ASH fait l’objet d’une récupération sur succession au décès du bénéficiaire, dans la limite de l’actif net successoral.

Si le parent a donné sa maison à un enfant moins de 10 ans avant son décès, le département peut récupérer l’ASH sur cette donation effectuée dans les 10 ans précédant la demande d’aide ou le décès. Cette récupération peut donc affecter l’enfant occupant si un démembrement ou une donation a été réalisé récemment.

Il est crucial de consulter un notaire avant toute opération de donation lorsque le parent pourrait solliciter l’ASH.

Parent sous protection juridique : les autorisations nécessaires

Lorsque le parent est placé sous une mesure de protection juridique (tutelle, curatelle, habilitation familiale), toute décision relative à son patrimoine doit respecter un cadre légal strict.

⚠️ Attention : parent sous tutelle ou curatelle renforcée

Si le parent est sous tutelle, sous curatelle renforcée ou sous habilitation familiale avec représentation, toute mise à disposition gratuite du logement, tout prêt à usage, bail ou donation nécessite l’autorisation du juge des contentieux de la protection.

Le tuteur ou curateur ne peut pas, de sa propre initiative, prêter ou louer le bien de la personne protégée, surtout s’il en est lui-même le bénéficiaire (conflit d’intérêts). En cas de non-respect de cette obligation, l’acte peut être annulé et le tuteur engager sa responsabilité.

En pratique, il faut saisir le juge des contentieux de la protection par requête motivée, en expliquant l’intérêt de l’opération pour la personne protégée (éviter la dégradation du bien, garantir un entretien régulier, etc.). Le juge apprécie au cas par cas.

Si le parent est sous curatelle simple, il peut conclure seul un prêt à usage ou un bail, mais avec l’assistance de son curateur pour les actes de disposition comme une donation.

Tableau comparatif : quelle option choisir ?

Précautions pratiques avant d’occuper le logement

Avant de vous installer dans la maison de votre parent en EHPAD, plusieurs vérifications s’imposent pour sécuriser votre situation.

Vérifier la capacité juridique du parent

Assurez-vous que votre parent est juridiquement capable de consentir à votre occupation. Si une mesure de protection est en place, contactez le tuteur, le curateur ou l’habilité familial, et demandez l’autorisation du juge si nécessaire.

Formaliser l’accord par écrit

Même pour une occupation gratuite, rédigez un document écrit précisant les conditions d’occupation, la durée, la répartition des charges (eau, électricité, entretien), et les modalités de résiliation. Faites-le signer par le parent et conservez-en une copie.

Pour un prêt à usage, un bail ou une donation, passez obligatoirement par un notaire pour garantir la validité de l’acte et bénéficier de conseils fiscaux adaptés.

Informer la fratrie

Même si vous n’êtes pas légalement tenu de demander l’accord de vos frères et sœurs, il est vivement recommandé de les informer et d’obtenir leur accord tacite. Cela préviendra les conflits futurs et les accusations de captation d’héritage.

Anticiper l’ASH et la succession

Si votre parent pourrait solliciter l’ASH, consultez un notaire avant toute donation ou démembrement. La récupération sur succession et sur donation des 10 dernières années peut avoir des conséquences financières lourdes pour vous et vos cohéritiers.

Si vous envisagez une donation, privilégiez une donation en pleine propriété plutôt qu’un démembrement, et réalisez-la le plus tôt possible (idéalement plus de 10 ans avant le décès) pour échapper à la récupération ASH.

Valider la situation fiscale

Interrogez le service des impôts ou un fiscaliste pour déterminer qui doit payer la THRS, si vous êtes éligible à une exonération au titre de l’article 1414 B, et quelles déclarations fiscales doivent être effectuées. En cas de donation ou de démembrement, la fiscalité devient complexe : un conseil professionnel est indispensable.

Entretien du logement et charges : qui paie quoi ?

La répartition des charges et des travaux dépend du cadre juridique retenu.

En cas d’occupation gratuite ou de prêt à usage, l’occupant supporte généralement les charges courantes (eau, électricité, gaz, petites réparations). Le propriétaire reste responsable des grosses réparations (toiture, façade, structure) et de la taxe foncière.

Si un bail est conclu, la répartition des charges est celle prévue par la loi du 6 juillet 1989 : le locataire paie les charges locatives, le propriétaire les grosses réparations et la taxe foncière.

En cas de démembrement, l’usufruitier supporte l’entretien courant et les réparations d’entretien, tandis que le nu-propriétaire assume les grosses réparations (articles 605 et 606 du Code civil).

Il est essentiel de clarifier ces aspects par écrit pour éviter les litiges, notamment en cas de dégradation du bien ou de travaux importants à réaliser.

Sécuriser l’occupation sur la durée

Habiter la maison d’un parent en EHPAD est une solution souvent pratique et économique, mais elle nécessite une formalisation juridique claire et une anticipation des conséquences fiscales et successorales. Chaque famille doit adapter le cadre juridique à sa situation particulière : capacité du parent, état des relations familiales, besoins financiers, perspective d’ASH.

La transparence avec la fratrie, le recours à un notaire pour les actes importants, et la vérification des implications fiscales avec l’administration sont les trois piliers d’une occupation sereine et sécurisée. Ne négligez jamais ces précautions : elles vous protégeront contre des conflits familiaux douloureux et des redressements fiscaux coûteux.

Chloé

Je m’appelle Chloé Robin et je rédige des contenus pratiques et accessibles sur Digradio-Nordvendée.fr. J’aborde l’actualité, la vie pro, la finance du quotidien et l’immobilier avec une approche simple : clarifier, comparer et aider à décider. Mon objectif est de proposer des articles utiles, structurés et directement actionnables.