Déclaration sinistre acte de vente : obligations du vendeur et gestion des sinistres en cours de transaction

La déclaration des sinistres lors d’un acte de vente immobilière obéit à deux règles principales : (1) les sinistres indemnisés suite à une catastrophe naturelle ou technologique doivent être mentionnés dans l’état des risques (ERP) annexé au compromis de vente et à l’acte authentique, conformément à l’obligation d’information IAL ; (2) si un sinistre survient entre le compromis et l’acte, le vendeur doit le déclarer immédiatement à son assurance et en informer l’acquéreur, ce qui peut entraîner une renégociation du prix, un report de signature ou une résolution du contrat selon la gravité.

Cet article vous apprend :

• Quels sinistres doivent figurer dans l’état des risques (ERP) et comment remplir ce document
• Les conséquences du défaut d’information sur les sinistres indemnisés
• Comment gérer un sinistre survenant entre le compromis de vente et l’acte authentique
• Les recours possibles pour l’acquéreur si un sinistre n’a pas été déclaré

L’état des risques (ERP) : obligation de déclarer les sinistres indemnisés

Qu’est-ce que l’état des risques et pourquoi il est obligatoire

L’état des risques et pollutions (ERP), anciennement appelé état des risques naturels et technologiques (ERNT), est un diagnostic immobilier obligatoire annexé au compromis de vente puis à l’acte authentique. Il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) et informe l’acquéreur sur les risques auxquels le bien est exposé : inondations, sismicité, mouvements de terrain, risques technologiques, pollution des sols, radon.

L’obligation d’information acquéreur, également appelée IAL (Information Acquéreur Locataire), impose au vendeur de fournir ce document dès la promesse de vente. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une diminution du prix, voire l’annulation de la vente si l’acquéreur prouve qu’il n’aurait pas acheté en connaissance de ces informations.

Les sinistres indemnisés à déclarer : uniquement catastrophes naturelles et technologiques

L’état des risques impose au vendeur de mentionner uniquement les sinistres ayant donné lieu à une indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, et ce uniquement si ces sinistres ont eu lieu pendant la période où le vendeur (ou son conjoint) était propriétaire du bien.

Une catastrophe naturelle est un événement d’intensité anormale (inondation, sécheresse, coulée de boue, avalanche, tremblement de terre) ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle publié au Journal Officiel. Cet arrêté délimite les zones et les périodes concernées et déclenche la garantie catastrophe naturelle des assurances habitation.

Une catastrophe technologique résulte d’un accident industriel (explosion d’usine, pollution chimique) ayant également fait l’objet d’un arrêté. Ces situations sont beaucoup plus rares.

Les sinistres « ordinaires » (dégât des eaux, incendie, vol, bris de glace) ne doivent pas figurer dans l’état des risques, même s’ils ont été indemnisés par l’assurance. Toutefois, le vendeur a l’obligation de déclarer spontanément tout vice caché ou défaut grave affectant le bien, sous peine de poursuites pour dol.

Comment remplir la rubrique sinistres indemnisés dans l’ERP

L’état des risques comporte une rubrique spécifique intitulée « Sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques ». Le vendeur doit y indiquer :

• La nature du sinistre (inondation, sécheresse, mouvement de terrain, etc.)
• La date du sinistre ou la période concernée
• L’arrêté de catastrophe naturelle correspondant (date de publication au JO)
• Les dommages subis (fissures, infiltrations, effondrement partiel, etc.)
• Le montant de l’indemnité d’assurance perçue (facultatif, mais recommandé pour la transparence)

Si le bien n’a subi aucun sinistre indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique pendant la période de propriété du vendeur, il faut cocher « Néant » dans cette rubrique.

Où obtenir l’état des risques : Géorisques et ERRIAL

L’état des risques peut être établi gratuitement par le vendeur lui-même en utilisant le service en ligne Géorisques (georisques.gouv.fr), mis en place par le ministère de la Transition écologique. Il suffit de saisir l’adresse du bien pour générer automatiquement un ERP conforme à la réglementation.

Certains diagnostiqueurs professionnels proposent également de générer l’ERP dans le cadre du DDT, parfois via l’outil ERRIAL (Etat des Risques Réglementés pour l’Information des Acquéreurs et Locataires). L’ERP a une durée de validité de 6 mois : il doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du compromis de vente.

Conséquences du défaut de déclaration des sinistres

Sanctions en cas d’absence d’ERP ou d’information incomplète

Si le vendeur ne fournit pas l’état des risques ou si celui-ci est incomplet (notamment absence de mention d’un sinistre indemnisé), l’acquéreur dispose de plusieurs recours :

Demande de diminution du prix : l’acquéreur peut saisir le tribunal pour obtenir une réduction du prix de vente proportionnelle au préjudice subi (dévalorisation du bien du fait du risque non révélé, coût des travaux de remise en état si le sinistre a laissé des dommages résiduels).

Résolution du contrat : si l’absence d’information a vicié le consentement de l’acquéreur, celui-ci peut demander l’annulation de la vente. Il devra prouver qu’il n’aurait pas acheté le bien s’il avait été informé du sinistre, ce qui suppose généralement que le sinistre révèle un risque important ou récurrent.

Dommages et intérêts : en cas de dissimulation intentionnelle (dol), l’acquéreur peut réclamer des dommages et intérêts pour compenser le préjudice moral et financier.

Ces recours se prescrivent dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du vice (absence de déclaration).

Différence entre sinistres indemnisés et vices cachés

L’obligation de déclarer les sinistres indemnisés dans l’ERP ne dispense pas le vendeur de son obligation de déclarer les vices cachés. Un vice caché est un défaut non apparent lors de la vente qui rend le bien impropre à l’usage ou en diminue tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou aurait payé moins cher.

Par exemple, si un sinistre catastrophe naturelle (sécheresse) a provoqué des fissures qui ont été réparées superficiellement mais cachent des dommages structurels, le vendeur doit déclarer à la fois le sinistre indemnisé dans l’ERP et les dommages résiduels. Le défaut de déclaration peut être qualifié de dol et entraîner l’annulation de la vente.

Gestion d’un sinistre survenant entre le compromis de vente et l’acte authentique

Qui déclare le sinistre à l’assurance ?

Tant que l’acte authentique n’est pas signé, le vendeur reste propriétaire du bien et responsable de sa conservation. C’est donc à lui de déclarer tout sinistre survenant entre le compromis de vente et l’acte à son assurance habitation, dans le délai contractuel (généralement 5 jours ouvrés pour un sinistre ordinaire, 10 jours pour un vol).

Le vendeur doit également informer immédiatement l’acquéreur de la survenance du sinistre, de sa nature, et de sa gravité. Cette information est essentielle car elle peut remettre en cause la vente ou justifier une renégociation.

Obligation d’information de l’acquéreur

Le vendeur a l’obligation légale d’informer l’acquéreur de tout événement susceptible d’affecter la valeur du bien ou son usage. Un sinistre entre compromis et acte (incendie, dégât des eaux important, tempête, cambriolage avec dégradations) constitue un tel événement.

Le défaut d’information peut être qualifié de réticence dolosive (dissimulation volontaire) et entraîner l’annulation de la vente après signature de l’acte, si l’acquéreur découvre le sinistre ultérieurement et prouve que le vendeur le connaissait.

Impact sur la signature de l’acte : trois scénarios possibles

Sinistre mineur sans impact sur la valeur : si le sinistre est mineur (petite fuite d’eau réparée rapidement, vitre brisée remplacée), que les réparations sont effectuées avant l’acte et que l’acquéreur est informé, la vente peut se poursuivre normalement sans modification du prix ni du calendrier.

Sinistre significatif avec réparations possibles : si le sinistre est plus grave (incendie partiel, inondation, dégâts structurels) mais que les réparations peuvent être effectuées avant l’acte ou prises en charge par l’assurance, l’acquéreur peut accepter de maintenir la vente moyennant une diminution du prix ou un report de la signature jusqu’à la réalisation des travaux. Un avenant au compromis de vente formalise ces nouvelles conditions.

Sinistre majeur rendant le bien impropre à l’usage : si le sinistre détruit ou endommage gravement le bien au point de le rendre inhabitable ou impropre à l’usage prévu (destruction partielle, déclaration d’insalubrité, interdiction d’occuper), l’acquéreur peut invoquer une condition suspensive (si une clause de force majeure ou de perte du bien est prévue au compromis) ou demander la résolution du contrat pour impossibilité d’exécution. Le notaire analyse le dossier et conseille les parties.

Négociation et avenant au compromis de vente

Si le sinistre justifie une renégociation du prix ou des conditions de vente, les parties doivent établir un avenant au compromis de vente précisant :

• La nature et l’étendue du sinistre
• Le montant de l’indemnité d’assurance versée ou à venir
• Les travaux de réparation à effectuer (qui les réalise, avant ou après l’acte, à quelle charge)
• La nouvelle répartition des responsabilités (vendeur ou acquéreur)
• Le nouveau prix de vente si une diminution est négociée
• Le nouveau calendrier de signature de l’acte si un report est nécessaire

L’avenant doit être signé par les deux parties et annexé au compromis initial. Il est généralement rédigé par le notaire.

Rôle de l’expertise d’assurance

Dès la déclaration du sinistre, l’assureur du vendeur mandate un expert pour évaluer les dommages et chiffrer l’indemnité. Cette expertise est essentielle pour déterminer l’impact du sinistre sur la transaction.

L’acquéreur peut demander à assister à l’expertise ou à faire intervenir son propre expert pour contre-expertise, notamment si le sinistre remet en cause la solidité du bien ou sa valeur. Le rapport d’expertise sert de base à la négociation entre vendeur et acquéreur.

Cas où l’acquéreur peut se retirer de la vente

L’acquéreur peut se retirer de la vente sans pénalité dans les situations suivantes :

• Une condition suspensive prévue au compromis n’est pas réalisée (par exemple, clause de « destruction partielle du bien rendant la vente sans objet »)
• Le sinistre constitue un vice du consentement (l’acquéreur n’aurait pas acheté en connaissance du sinistre)
• Le vendeur refuse de fournir les informations sur le sinistre ou refuse de réparer les dommages
• Le bien devient juridiquement invendable (arrêté d’insalubrité, interdiction d’occuper)

Si aucune clause du compromis ne couvre ce cas, l’acquéreur peut engager une procédure judiciaire pour obtenir la résolution du contrat, mais devra prouver que le sinistre rend impossible ou déraisonnable la poursuite de la vente.

Checklist : déclarer et gérer un sinistre lors de la vente

Étape	Qui fait quoi	Délai	Document à produire
Établir l’état des risques (ERP)	Vendeur	Avant compromis (validité 6 mois)	ERP via Géorisques ou diagnostiqueur
Déclarer sinistres indemnisés CatNat	Vendeur dans l’ERP	Avant compromis	Arrêtés CatNat, attestation assurance
Sinistre survient entre compromis et acte	Vendeur déclare à assurance + informe acquéreur	5 à 10 jours	Déclaration sinistre assurance
Expertise sinistre	Expert mandaté par assurance	Sous 1 semaine	Rapport d’expertise
Négociation prix/délai	Vendeur et acquéreur via notaire	Selon gravité	Avenant au compromis de vente
Report ou annulation vente	Notaire conseille les parties	—	Acte de résolution ou nouvel acte

FAQ : déclaration sinistre acte de vente

Dois-je déclarer un dégât des eaux indemnisé dans l’état des risques ?
Non. Seuls les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques (ayant fait l’objet d’un arrêté publié au JO) doivent figurer dans l’ERP. Un dégât des eaux ordinaire, même indemnisé par l’assurance, n’a pas à être mentionné dans l’état des risques, sauf s’il constitue un vice caché que le vendeur doit déclarer spontanément pour éviter toute accusation de dol.

Que se passe-t-il si j’oublie de mentionner un sinistre catastrophe naturelle dans l’ERP ?
L’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle au préjudice subi, voire la résolution du contrat si le sinistre révèle un risque important (zone inondable récurrente, fragilité structurelle). Le recours se prescrit dans un délai de 5 ans à compter de la découverte de l’absence de déclaration. Pour éviter ce risque, vérifiez l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle sur Géorisques avant de remplir l’ERP.

Un sinistre survient une semaine avant la signature de l’acte : puis-je annuler la vente ?
En tant qu’acquéreur, vous pouvez demander l’annulation si le sinistre rend le bien impropre à l’usage prévu ou si une clause du compromis le prévoit. En tant que vendeur, vous ne pouvez pas annuler unilatéralement sans l’accord de l’acquéreur ou sans motif légitime (destruction totale du bien). La situation doit être analysée par le notaire au cas par cas, en fonction de la gravité du sinistre et de la possibilité de réparation.

Qui paie les travaux de réparation si un sinistre survient entre le compromis et l’acte ?
Tant que l’acte n’est pas signé, le vendeur reste propriétaire et responsable. C’est donc son assurance qui prend en charge l’indemnisation. Toutefois, l’acquéreur et le vendeur peuvent négocier une répartition différente : par exemple, l’acquéreur accepte d’acheter en l’état moyennant une diminution du prix équivalente au coût des travaux, ou le vendeur s’engage à réaliser les travaux avant l’acte.

Comment savoir si mon bien a subi un sinistre catastrophe naturelle avant mon achat ?
Consultez le site Géorisques (georisques.gouv.fr) en saisissant l’adresse du bien. Le site liste tous les arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune depuis 1982. Si un arrêté couvre la période où le vendeur était propriétaire, vérifiez dans l’ERP qu’il a bien déclaré les sinistres indemnisés. Vous pouvez également demander au vendeur une attestation de son assurance confirmant l’absence de sinistre ou détaillant les sinistres déclarés.

Le vendeur refuse de me communiquer les détails du sinistre survenu entre le compromis et l’acte : que faire ?
Demandez au notaire d’intervenir pour obtenir les informations (nature du sinistre, rapport d’expertise, montant de l’indemnité). Si le vendeur persiste dans son refus, vous pouvez invoquer un manquement à l’obligation d’information et suspendre la signature de l’acte jusqu’à obtention des éléments. En cas de dissimulation avérée, vous pourrez demander la résolution du contrat ou une diminution du prix après expertise contradictoire.

Déclaration sinistre acte de vente : transparence et anticipation pour sécuriser la transaction

La déclaration des sinistres lors d’un acte de vente immobilière repose sur deux obligations distinctes : mentionner dans l’état des risques (ERP) les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques survenus pendant la période de propriété du vendeur, et informer immédiatement l’acquéreur de tout sinistre survenant entre le compromis de vente et l’acte authentique.

Le défaut de déclaration dans l’ERP expose le vendeur à une diminution du prix, voire à la résolution du contrat si l’acquéreur prouve un vice du consentement. Un sinistre survenant entre les deux signatures doit être déclaré par le vendeur à son assurance et à l’acquéreur, puis faire l’objet d’une expertise et éventuellement d’un avenant au compromis pour ajuster le prix, reporter la signature ou organiser les réparations.

Pour sécuriser la transaction, remplissez scrupuleusement l’ERP via Géorisques ou ERRIAL, conservez les preuves des sinistres indemnisés (arrêtés de catastrophe naturelle, attestations d’assurance), et consultez votre notaire dès qu’un événement affectant le bien survient en cours de transaction. La transparence est la meilleure protection contre les litiges ultérieurs.